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Was ist eine ideale Zinsbindung bei der Baufinanzierung?

Der Zinssatz hat großen Einfluss auf die Kosten einer Baufinanzierung. Bei einem Darlehen über 200.000 Euro mit 20 Jahren Laufzeit bedeuten 3 Prozent Zinsen Zinskosten von insgesamt rd. 66.200 Euro. Bei 3,5 Prozent sind es knapp 78.400 Euro. Ein halber Prozentpunkt mehr verursacht also bereits um 12.200 Euro höhere Zinskosten. Dieses Beispiel macht deutlich, welchen Vorteil eine möglichst lange Zinsbindung unter Umständen hat. Je nach Zinskonstellation kann die Beurteilung aber auch anders aussehen.

Wir befassen uns hier näher mit dem Thema Zinsbindung und geben Ihnen Tipps, was Sie bei Zinsvereinbarungen beachten sollten.

Zins ist nicht gleich Zins - Zinsformen erklärt

Wer sich näher mit Baufinanzierungen befasst, wird mit einer Vielzahl an Zinsbegriffen konfrontiert, die nicht selbsterklärend sind. Deshalb hier ein kurzer Überblick zum besseren Verständnis:

    Leitzins

    Der Leitzins ist der von einer Zentralbank festgelegte Zins für ihre Geschäfte mit Banken. Der wichtigste Leitzins der EZB ist der sogenannte Hauptrefinanzierungssatz (aktuell: 0,0 Prozent), daneben der Einlagesatz (- 0,5 Prozent). Die Leitzinsen beeinflussen mittelbar die Kreditzinsen, gerade bei längerfristigen Finanzierungen wirken auch noch andere Faktoren.

    Sollzins (Nominalzins)

    Der Begriff Sollzins ist BGB definiert und meint den in Kreditverträgen festgelegten Zinssatz, der Grundlage für die Berechnung der Zinskosten ist. Kann der Sollzins nicht verändert werden, verwendet das BGB den Begriff "gebundener Sollzins". Eine andere Bezeichnung für Sollzins ist "Nominalzins" - oft in Abgrenzung zum Effektivzins gebraucht. Bei Zinsbindungen geht es stets um den gebundenen Sollzins.

    Effektivzins

    Der Effektivzins ist eine Vergleichsgröße, die neben den Zinskosten auch noch andere Kostenbestandteile und -einflussgrößen eines Kredits berücksichtigt und damit Kreditvergleiche erst möglich macht. Der Effektivzins liegt in der Regel über dem Sollzins.

    Bereitstellungszins

    Hierbei handelt es sich um Zinsen, die eine Bank zusätzlich zu den vereinbarten Sollzinsen in Rechnung stellt, wenn zwischen Bereitstellung eines Kredits und seinem Abruf durch den Kreditnehmer ein längerer Zeitraum vergeht. Bereitstellungszinsen bleiben bei Zinsbetrachtungen meist außen vor.

    Sie sind jedoch vor allem bei der Finanzierung eines Hausbaus wichtig. Denn oftmals wird ein Haus nach Baufortschritt bezahlt, sprich das Darlehen wird auch nur Stückweise benötigt und an den Darlehensnehmer ausgezahlt. Daher sollten Sie beim Bau eines Hauses auf eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit achten - am besten sind 12 Monate oder unter Umständen auch mehr.

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Was bedeutet Zinsbindung konkret?

Als Zinsbindung wird die Festlegung des Zinssatzes bei einem Kredit für einen bestimmten Zeitraum - die Zinsbindungsfrist - bezeichnet. Während dieser Zeit darf der Kreditgeber den Zins nicht verändern, als Kreditnehmer erhalten Sie dadurch Kalkulationssicherheit.

Bei vielen Krediten erfolgt die Zinsbindung über die gesamte Laufzeit. Bei typischen Hypothekendarlehen für Baufinanzierungen sind die Zinsbindungsfristen meist kürzer als die - oft Jahrzehnte währende - Laufzeit des Darlehens. Viele Finanzinstitute bieten Wahlmöglichkeiten bezüglich der Zinsbindung. Üblich sind fünf, zehn, fünfzehn, zum Teil auch zwanzig Jahre.

Nach Ablauf der Zinsbindung wird der Zinssatz im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu festgelegt. Die Höhe wird durch die dann geltenden Marktverhältnisse bestimmt. Dabei kann eine neue Zinsbindung vereinbart werden. Alternativ zur Fortsetzung des Kredits bei Ihrer bisherigen Bank können Sie das Darlehen auch kündigen und durch eine Baufinanzierung bei einer anderen Bank ablösen. Wenn Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart haben, dürfen Sie das Darlehen bereits nach zehn Jahren sanktionsfrei kündigen oder auch die Konditionen anpassen. Die Bank kann dann keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Sie sollten sich mindestens ein Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung um die Anschlussfinanzierung kümmern.

Wie sind aktuell die Zinsen bei der Baufinanzierung?

Im zeitlichen Vergleich sind die Bauzinsen aktuell (Stand Oktober 2019) besonders niedrig. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung sind für unter 1 Prozent Sollzinssatz zu haben - gute bis sehr gute Bonität vorausgesetzt. Vor zehn Jahren waren es noch 3,6 Prozent im Schnitt, vor fünf Jahren 1,7 Prozent. Wesentliche Ursache für den Zinsverfall ist die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die die Leitzinsen immer weiter gesenkt und den Markt mit Liquidität geflutet hat. Nachdem die Euro-Notenbank sich zwischenzeitlich etwas vorsichtiger zeigte, ist sie in den letzten Monaten wieder expansiver geworden. Angesichts des bereits sehr niedrigen Zinsniveaus sind wohl keine dramatischen weiteren Zinsbewegungen nach unten zu erwarten.

Bei Zinsbindungen ist zu beachten, dass für längere Bindungsfristen ein Aufpreis zu zahlen ist. Bei zehnjähriger Zinsbindung beträgt der Aufschlag gegenüber fünf Jahren aktuell etwa 0,15 Prozentpunkte, bei fünfzehn Jahren sind es knapp 0,5 Prozentpunkte und bei zwanzig Jahren 0,7 Prozentpunkte. Außerdem zählt bei der Zinsfestlegung die individuelle Bonität. Wenn Sie hier keine Bestnoten bieten können, müssen Sie mit Risikozuschlägen rechnen.

Wie sieht eine optimale Zinsbindung aus?

Die optimale oder perfekte Zinsbindung gibt es nicht, es handelt sich stets um eine Rechnung mit mehreren Unbekannten und die Zukunft ist bekanntlich ungewiss. Angesichts des aktuell extrem niedrigen Zinsniveaus spricht manches dafür, sich die günstigen Zinssätze möglichst dauerhaft zu sichern und eher längere Zinsbindungen zu vereinbaren.

10 Jahre Zinsbindung

Zehn Jahre erscheint als eine gute Marke, weil der Zinsaufschlag bei einem solchen Zeitraum vergleichsweise gering ausfällt. Bei längeren Zinsbindungsfristen müssen Sie deutlich mehr für Ihre Zinssicherheit zahlen und wie die Zinssituation in fünfzehn oder zwanzig Jahren aussehen wird, kann niemand zuverlässig sagen. Vielfach wird zwar erwartet, dass die Zinsen noch lange niedrig bleiben werden. Aber selbst wenn die Zinsen steigen, würde sich das wegen der kürzeren Restlaufzeit Ihrer Finanzierung nicht mehr so stark auswirken. Zinseffekte sind umso geringer, je kürzer die Restlaufzeit ist.

5 Jahre Zinsbindung

Zinsbindungen von weniger als zehn Jahren machen eigentlich nur dann Sinn, wenn Sie den Kredit vorzeitig zurückzahlen möchten und schon heute ziemlich sicher wissen, dass das möglich ist. Solange die Zinsbindung läuft, darf die Bank nämlich eine Entschädigung für ihren Zinsschaden berechnen - die Vorfälligkeitsentschädigung. Die vorzeitige Tilgung lohnt sich dann für Sie nicht. Was Sie an Zinskosten sparen, wird durch die Entschädigung aufgewogen - es sei denn, sie haben eine Tilgung ohne Entschädigung oder Sondertilgungen im Vertrag vereinbart.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate bei einer Baufinanzierung sein?

Wie auch bei der Länge der Zinsbindung hängt die Höhe der Tilgungsrate von verschiedenen Faktoren ab. Generell gilt, je mehr Geld Sie monatlich für die Tilgung des Darlehens aufbringen können, desto höher sollte auch die Tilgungsrate gewählt werden.

Bei einer Baufinanzierung verlangen Banken zunächst eine Tilgungsrate von mindestens einem Prozent pro Jahr. Das ist jedoch meist zu wenig ist, da Sie so sehr lange brauchen, um das Darlehen abzubezahlen. Gerade in Zeiten von niedrigen Zinssätzen sind 2 bis 3 Prozent Tilgungsrate machbar und besser. Zwar fällt dann auch die monatlich zu zahlende Rate höher aus, andererseits zahlen Sie das Darlehen schneller ab und es fallen weniger Zinskosten an.

Weiterhin ist die Festlegung der Tilgungsrate auch vom persönlichen Alter der Kreditnehmer abhängig. Empfehlenswert ist das Darlehen bis zum Renteneintritt vollständig getilgt zu haben, um schuldenfrei zu sein. Von daher sollten Sie die Tilgung auch nach Ihrem Alter ausrichten. Je weniger Zeit bis zum Ruhestand bleibt, desto mehr sollte getilgt werden. Eine Person in den Zwanzigern kann eine weitaus geringere Rate wählen, als Beispielsweise eine Person, die Mitte 40 ist.

Forward-Darlehen: Zinsen schon für die Zukunft sichern?

Zinsbindung ist übrigens nicht nur ein Thema bei heute anstehenden Baufinanzierungen, sondern auch bei künftigen. Bei manchem Bauherrn läuft derzeit noch eine Zinsbindung, die aber in zwei, drei Jahren oder später enden wird. Hier besteht die Möglichkeit, sich das heute niedrige Zinsniveau im Rahmen einer Forward-Vereinbarung zu sichern. Der Forward-Kredit ist ein normales Hypothekendarlehen, mit dem Unterschied, dass die Konditionen (inkl. Zinsbindung) bereits heute vereinbart werden, die Kreditauszahlung aber erst später erfolgt.

Forward-Kredite rechnen sich dann, wenn mit steigenden Zinsen am Markt zu rechnen ist. Der Zinsanstieg muss dabei über der vom Kreditgeber als Zinsaufschlag berechneten Forward-Prämie liegen. Ansonsten ist der Forward-Kredit ein Verlustgeschäft, denn auch bei gleichbleibenden oder sinkenden Zinsen besteht Abnahmepflicht.

Fazit

Zinssicherheit durch Zinsbindung kann Zinskosten vermeiden helfen, hat aber auch einen Preis. Die Dauer der Zinsbindung ist daher stets eine Abwägungsfrage. Eine generelle Empfehlung gibt es nicht - sie ist von der Zinskonstellation abhängig. In jedem Fall empfehlen wir, verschiedene Finanzierungspläne und Konditionen unter Betrachtung aller Zinssätze und Tilgungsraten zu vergleichen, um letztlich ein für Sie passendes Finanzierungsmodell zu finden.

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