Baufinanzierung

Hier finden Sie alle Informationen sowie Tipps zum Thema Baufinanzierung, Fördermitteln, Darlehensformen und Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Eine passende Finanzierung ist mit der wichtigste Baustein beim Bau eines Hauses. Es gibt viele Möglichkeiten das Haus finanziell zu stemmen. Dabei müssen eine Vielzahl an Fragen geklärt werden.

Der Bau oder Kauf eines Hauses gehört für die meisten Menschen zu den größten Investitionen im Leben. Glücklich kann sich schätzen, wer seine Immobilie ausschließlich aus eigenen Mitteln finanzieren kann. In den meisten Fällen wird aber eine Baufinanzierung benötigt. Und diese bedeutet Zahlungsverpflichtungen für viele Jahre, oft Jahrzehnte.

Beim Baukredit gilt wie beim Hausbau: er sollte auf einem soliden Fundament stehen. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick, was zu beachten ist, wenn Sie Ihren Bau finanzieren.

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Die passende Finanzierung sollte nicht nur die besten Konditionen, sondern auch Ihre Lebenssituation berücksichtigen. Lassen Sie sich persönlich von einem Experten beraten.

Worauf es bei der Baufinanzierung ankommt

Eine Baufinanzierung ist in der Regel eine Paket-Lösung aus mehreren Krediten und Eigenkapital. Wichtig ist, die Finanzierung so zu gestalten, dass die monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen tragfähig bleibt. Dabei sollte eher vorsichtig kalkuliert werden, weil auch Unvorhergesehenes eintreten kann. Wer seine finanzielle Leistungsfähigkeit bis zum Äußersten strapaziert, geht ein Risiko ein.

Mit einem Immobilienfinanzierung-Rechner oder Baukreditrechner lassen sich gut Kreditvarianten mit unterschiedlichen Belastungen durchspielen. Bei Baukrediten macht auch eine Restschuldversicherung Sinn. Diese Versicherung stellt die Kredittilgung bei gravierenden Lebensereignissen wie Tod, Berufsunfähigkeit, schwerer Krankheit oder Arbeitslosigkeit sicher.

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Weitere Informationen zu möglichen Risiken und deren Absicherung erhalten Sie hier:

Finanzierung mit oder ohne Eigenkapital?

Eigenkapital beim Hausbau reduziert die Zinskosten, belastet nicht die Liquidität und senkt das Finanzierungs-Risiko. Daher gilt: je mehr Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden kann, umso besser. Obwohl ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20, besser 30 Prozent empfehlenswert ist, werden am Markt aber auch 100 Prozent-Finanzierungen angeboten, die ganz ohne Eigenkapital funktionieren. Solche Vollfinanzierungen sind allerdings nur für Kreditnehmer mit überdurchschnittlichem Einkommen und in langfristig sicheren Beschäftigungsverhältnissen zugänglich. Und teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital fallen sie auch aus. Denn Banken berechnen hier einen Risikozuschlag bei den Zinsen.

Merke
  • Eigenkapital reduziert Zinskosten
  • Je mehr Eigenkapital desto besser
  • Min. 20 % Eigenkapital sind empfohlen
  • 100 % Finanzierungen sind möglich
Beispielrechnung stellt eine Finanzierung mit und ohne Eigenkapital gegenüber
Weitere Informationen zum Finanzieren ohne Eigenkapital finden Sie in folgendem Artikel:

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Wie beginnt man nun eigentlich mit der Finanzierung für den Hausbau? Worauf ist zu achten? Und wie geht man im weiteren Verlauf vor?

Diese 10 Schritte braucht es zur Durchführung einer erfolgreichen Baufinanzierung:

1.) Berechnung des Finanzierungsumfangs

2.) Ermittlung von Eigenkapital und Kapitaldienstfähigkeit

3.) Unterzeichnung des Immobilienvertrags

4.) Einholung von Finanzierungsangeboten

5.) Vergleichen und Entscheidung für Finanzierung treffen

6.) Vereinbarung des Notartermins

7.) Unterzeichnung des Kaufvertrages

8.) Unterzeichnung des Darlehensvertrages

9.) Eintragung der Grundschuld

10.) Auszahlung des Darlehens und Bezahlung des Kaufpreises

Ausführliche Erklärungen zu allen Schritten:

Diese Arten der Baufinanzierung gibt es

1. Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen sind besonders gängig bei der Immobilienfinanzierung dar. Dabei handelt es sich um langfristige, durch Grundpfandrechte besicherte Darlehen. Sie werden in regelmäßigen Raten (Annuitäten: daher manchmal die Bezeichnung "Annuitätendarlehen") getilgt. Als Sicherheit dient fast immer die Immobilie selbst. Das typische Sicherungsrecht ist die Grundschuld, seltener die Hypothek - trotz des üblichen Begriffs Hypothekendarlehen. Der Zinssatz ist meist über einen bestimmten Zeitraum (Zinsbindungsdauer) festgelegt und wird bei Ablauf - falls noch nicht vollständig getilgt wurde - im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu vereinbart. Häufige Zinsbindungsdauern sind fünf, zehn oder fünfzehn Jahre.

2. Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist der "Klassiker" der Baufinanzierung. Er kombiniert die Finanzierung mit Eigenkapital und per Kredit. Zunächst wird auf einem Bausparkonto regelmäßig Kapital angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann über das Guthaben hinaus ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden - üblicherweise ebenfalls ein Hypothekendarlehen. Die Konditionen stehen von Anfang an fest, daher sind Bauspar-Finanzierungen stets gut kalkulierbar. Was günstiger ist - die Hypotheken- oder die Bausparfinanzierung, lässt sich meist erst im Nachhinein beurteilen. Auf jeden Fall reduziert Bausparen das Finanzierungs-Risiko und sollte daher Teil eines Finanzierungs-Mixes sein.

3. Forward-Darlehen

Auch bei Forward-Darlehen handelt es sich um Hypothekendarlehen. Im Unterschied zu sonst liegt hier zwischen der Vereinbarung des Kredites und der Auszahlung ein längerer Zeitraum - die Forward-Periode. Sie kann mehrere Jahre umfassen. Beim Forward-Darlehen werden die Konditionen eines künftigen Kredites bereits heute vereinbart. Das ist dann sinnvoll, wenn mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet wird. Das heute noch günstigere Zinsniveau kann dann für die Zukunft gesichert werden. Für diese Sicherheit ist ein Zinszuschlag zu zahlen - die Forward-Prämie.

4. Modernisierungs- und Renovierungskredite

Bei Renovierungs- oder Modernisierungs-Vorhaben wird heute häufig ein normaler Ratenkredit eingesetzt. Dieser bietet den Vorteil, dass keine aufwändige Besicherung wie bei Hypothekendarlehen erforderlich ist. Solche Modernisierungskredite sind meist günstiger als ein "normaler" Ratenkredit ohne besonderen Verwendungszweck, sehen aber höhere Zinssätze vor als ein Hypothekarkredit.

5. Endfällige Darlehen

Auch endfällige Darlehen sind Hypothekendarlehen - mit der Besonderheit, dass die Tilgung in einem Betrag am Ende der Laufzeit und nicht wie bei Annuitätendarlehen in Raten stattfindet. Vorher sind nur Zinsraten zu zahlen. Endfällige Darlehen bilden eher die Ausnahme als die Regel und können in bestimmten Konstellationen Sinn machen. Nicht selten erfolgt die Kreditvergabe in Kombination mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Hier wird dann über die Laufzeit Kapital angespart, das anschließend zur Tilgung des Kredits eingesetzt wird.

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Aktueller Bauzins - so günstig wie selten

Wie sehen die aktuellen Bauzinsen aus? Die Zinsen für Hypothekendarlehen mit fünf- oder zehnjähriger Zinsbindung liegen (Stand Oktober 2019) bereits seit mehreren Jahren unter zwei Prozent und liegen mittlerweile schon unter einem Prozent - gute bis sehr gute Bonität unterstellt. Im historischen Vergleich ist das extrem niedrig. 2008 lagen der Bauzins noch mehr als Drei-Prozent-Punkte höher. In den 1990er Jahren waren sogar Zinssätze von zum Teil über acht Prozent üblich.

Die Bauzinsen befinden sich seit Jahren auf Talfahrt. Zu verdanken ist das der fortgesetzten Niedrigzins-Politik der EZB. Angesichts des schon erreichten niedrigen Niveaus ist ein weiteres Absinken der Bauzinsen allerdings nicht sehr wahrscheinlich. Der Zeitpunkt für eine Baufinanzierung ist also gut.

Ausführliche Informationen zu Zinsen:

ZinsentwicklungZinsentwicklungZinsentwicklung

Bauen mit öffentlicher Förderung

1. Baukindergeld - Förderung für junge Familien

Das Mitte 2018 eingeführte Baukindergeld unterstützt selbst genutztes Immobilien-Eigentum von Familien. Pro Kind wird zehn Jahre lang ein Zuschuss von 1.200 Euro p.a. gezahlt. Voraussetzung der Förderung ist, dass das zu versteuernde jährliche Haushaltseinkommen 75.000 Euro zzgl. 15.000 Euro für jedes Kind nicht überschreitet. Die Auszahlung erfolgt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank).

BaukindergeldBaukindergeldBaukindergeld

2. Wohn-Riester - Förderung für selbst genutzte Immobilien

Wohn-Riester ist eine spezielle Variante der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge über die Riester-Rente. Danach darf angespartes Kapital aus Riester-Sparverträgen förderunschädlich für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt werden. Gleichzeitig können Aufwendungen zur Darlehenstilgung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung wie ein Riester-Sparvertag gefördert werden.

Mehr Infos zum Riestern

Wohnriester Förderung fürs AlterWohnriester Förderung fürs AlterWohnriester Förderung fürs Alter

3. Kreditanstalt für Wiederaufbau - Darlehen aus Förderprogrammen

Es gibt verschiedene - vor allem über die KfW-Bank - durchgeführte öffentliche Förderprogramme, die besonders zinsgünstige Darlehen für Bauvorhaben und die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum anbieten. Neben der Bildung von Wohneigentum werden über KfW-Kredite Baumaßnahmen zur Energieeffizienz, zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum altersgerechten Umbau finanziert.

KfW BankKfW BankKfW Bank
Weitere Fördermöglichkeiten und Zuschüsse für die Baufinanzierung:

Budgetrechner zum Vergleich für die Immobilienfinanzierung nutzen

Ein Baukredit-Vergleich unterschiedlicher Angebote ist sehr zu empfehlen. Denn angesichts der großen Summen und langen Laufzeiten haben selbst kleine Zinsdifferenzen große Wirkung. Finanzierungsrechner für Haus-Finanzierungen, Annuitätendarlehensrechner oder Tilgungsrechner gibt es viele im Netz.

Wir bieten Ihnen hier einen bewusst einfach gestrickten Rechner als Hilfe, wenn es darum geht, Immobilien zu finanzieren. Rechner ermöglichen eine erste gute Orientierung bei der Suche nach passenden Finanzierungs-Angeboten am Markt.

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

Ausführliche Erklärungen zu den Finanzierungsfehlern erhalten Sie hier:

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