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Baufinanzierung

Hier finden Sie alle Informationen sowie Tipps zum Thema Baufinanzierung, Fördermitteln, Darlehensformen und Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Eine passende Finanzierung ist mit der wichtigste Baustein beim Bau eines Hauses. Es gibt viele Möglichkeiten das Haus finanziell zu stemmen. Dabei müssen eine Vielzahl an Fragen geklärt werden.

Der Bau oder Kauf eines Hauses gehört für die meisten Menschen zu den größten Investitionen im Leben. Glücklich kann sich schätzen, wer seine Immobilie ausschließlich aus eigenen Mitteln finanzieren kann. In den meisten Fällen wird aber eine Baufinanzierung benötigt. Und diese bedeutet Zahlungsverpflichtungen für viele Jahre, oft Jahrzehnte.

Beim Baukredit gilt wie beim Hausbau:er sollte auf einem soliden Fundament stehen. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick, was zu beachten ist, wenn Sie Ihren Bau finanzieren.

Haben Sie bereits eine Finanzierung für Ihr Traumhaus?

Die passende Finanzierung sollte nicht nur die besten Konditionen, sondern auch Ihre Lebenssituation berücksichtigen. Lassen Sie sich persönlich von einem Experten beraten.

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Worauf es bei der Baufinanzierung ankommt

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich in der Regel um eine Paket-Lösung aus mehreren Krediten und Eigenkapital die dazu dient den Bau einer Immobilie zu finanzieren. Wichtig hierbei ist, die Finanzierung so zu gestalten, dass die monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen für die Bauherren auch über einen langen Zeitraum zu stemmen bleibt. Dabei sollte eher vorsichtig kalkuliert werden, um auf unvorhergesehene Ereignisse vorbereitet zu sein und kein Risiko einzugehen.

Mit einem Immobilienfinanzierung-Rechner oder Baukreditrechner lassen sich gut Kreditvarianten mit unterschiedlichen Belastungen durchspielen. Mit unseremBudget- und Finanzierungsrechner können Sie Ihren Finanzierungsbedarf und die monatliche Rate errechnen lassen.

Bei Baukrediten kann es zudem Sinn machen auch eine Restschuldversicherung abzuschließen. Diese Versicherung stellt die Kredittilgung bei gravierenden Lebensereignissen wie dem Tod, einer Berufsunfähigkeit, schwerer Krankheit oder Arbeitslosigkeit sicher.

Finanzierung Hausbau
Weitere Informationen zu möglichen Risiken und deren Absicherung erhalten Sie hier:

Finanzierung mit oder ohne Eigenkapital?

Eigenkapital beim Hausbau reduziert die Zinskosten, belastet nicht die Liquidität und senkt das Finanzierungs-Risiko.

Daher gilt: je mehr Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden kann, umso besser. Obwohl ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20, besser 30 Prozent empfehlenswert ist, werden am Markt aber auch 100 Prozent-Finanzierungen angeboten, die ganz ohne Eigenkapital funktionieren. Solche Vollfinanzierungen sind allerdings nur für Kreditnehmer mit überdurchschnittlichem Einkommen und in langfristig sicheren Beschäftigungsverhältnissen zugänglich. Und teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital fallen sie auch aus. Denn Banken berechnen hier einen Risikozuschlag bei den Zinsen.

Merke
  • Eigenkapital reduziert Zinskosten
  • Je mehr Eigenkapital desto besser
  • Min. 20 % Eigenkapital sind empfohlen
  • 100 % Finanzierungen sind möglich
Beispielrechnung stellt eine Finanzierung mit und ohne Eigenkapital gegenüber
Weitere Informationen zum Finanzieren ohne Eigenkapital finden Sie in folgendem Artikel:

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Wie beginnt man nun eigentlich mit der Finanzierung für den Hausbau? Worauf ist zu achten? Und wie geht man im weiteren Verlauf vor?

Diese 10 Schritte braucht es zur Durchführung einer erfolgreichen Baufinanzierung:

  • Berechnung des Finanzierungsumfangs
  • Ermittlung von Eigenkapital und Kapitaldienstfähigkeit
  • Unterzeichnung des Immobilienvertrags
  • Einholung von Finanzierungsangeboten
  • Vergleichen und Entscheidung für Finanzierung treffen
  • Vereinbarung des Notartermins
  • Unterzeichnung des Kaufvertrages
  • Unterzeichnung des Darlehensvertrages
  • Eintragung der Grundschuld
  • Auszahlung des Darlehens und Bezahlung des Kaufpreises
Ausführliche Erklärungen zu allen Schritten:

Diese Arten der Baufinanzierung gibt es

1. Hypothekendarlehen /Annuitätendarlehen

Hypothekendarlehen stellen die häufigste Form der Immobilienfinanzierung dar und wird von den meisten Bauherren gewählt. Hierbei zahlt der Bauherr eine immer gleich bleibende monatliche Rate, die sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzt. Als Sicherheit bei dieser Finanzierungsform dient fast immer die Immobilie selbst. Der Zinssatz ist meist über einen bestimmten Zeitraum (Zinsbindungsdauer) festgelegt und wird bei Ablauf - falls noch nicht vollständig getilgt wurde - im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu vereinbart. Häufige Zinsbindungsdauern sind fünf, zehn oder fünfzehn Jahre.

Vorteile

  • Durch die fest vereinbarte Zinsbindung von 5 bis 15 Jahren können Bauherren besser planen und haben einen guten Überblick über die monatlichen Belastungen
  • Zu einem späteren Zeitpunkt kann besserer Zins ausgehandelt werden
  • besonders transparente Darlehensform

Nachteile

  • sehr wenig flexibel
  • lange Vertragsbindung
  • Eventuelle negativer Einfluss auf Schufa-Score
  • Zinsen können bei Neuverhandlung höher sein

2. Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist der "Klassiker" der Baufinanzierung. Er kombiniert die Finanzierung mit Eigenkapital und per Kredit. Zunächst wird auf einem Bausparkonto regelmäßig Kapital angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann über das Guthaben hinaus ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden - üblicherweise ebenfalls ein Hypothekendarlehen. Die Konditionen stehen von Anfang an fest, daher sind Bauspar-Finanzierungen stets gut kalkulierbar. Was günstiger ist - die Hypotheken- oder die Bausparfinanzierung, lässt sich meist erst im Nachhinein beurteilen. Auf jeden Fall reduziert Bausparen das Finanzierungs-Risiko und sollte daher Teil eines Finanzierungs-Mixes sein.

3. Forward-Darlehen

Auch bei Forward-Darlehen handelt es sich um Hypothekendarlehen. Im Unterschied zu sonst liegt hier zwischen der Vereinbarung des Kredites und der Auszahlung ein längerer Zeitraum - die Forward-Periode. Sie kann mehrere Jahre umfassen. Beim Forward-Darlehen werden die Konditionen eines künftigen Kredites bereits heute vereinbart. Das ist dann sinnvoll, wenn mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet wird. Das heute noch günstigere Zinsniveau kann dann für die Zukunft gesichert werden. Für diese Sicherheit ist ein Zinszuschlag zu zahlen - die Forward-Prämie.

4. Modernisierungs- und Renovierungskredite

Bei Renovierungs- oder Modernisierungs-Vorhaben wird heute häufig ein normaler Ratenkredit eingesetzt. Dieser bietet den Vorteil, dass keine aufwändige Besicherung wie bei Hypothekendarlehen erforderlich ist. Solche Modernisierungskredite sindmeist günstiger als ein "normaler" Ratenkredit ohne besonderen Verwendungszweck, sehen aber höhere Zinssätze vor als ein Hypothekarkredit.

5. Endfällige Darlehen

Auch endfällige Darlehen sind Hypothekendarlehen - mit der Besonderheit, dass die Tilgung in einem Betrag am Ende der Laufzeit und nicht wie bei Annuitätendarlehen in Raten stattfindet. Vorher sind nur Zinsraten zu zahlen. Endfällige Darlehen bilden eher die Ausnahme als die Regel und können in bestimmten Konstellationen Sinn machen. Nicht selten erfolgt die Kreditvergabe in Kombination mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Hier wird dann über die Laufzeit Kapital angespart, das anschließend zur Tilgung des Kredits eingesetzt wird.

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Aktueller Bauzins - so günstig wie selten

Immer wieder hört man von den momentan sehr günstigen Zinsen für Darlehen - doch was ist dran an den günstigen Finanzierungsmöglichkeiten? Aktuell liegen die Zinsen für ein Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren bereits seit mehreren Jahren unter zwei Prozent (Stand Juni 2020). Bei besonders günstigen Einflussfaktoren, wie einer besonders guten Bonität, kann sogar von noch günstigeren Zinsen profitiert werden. Im historischen Vergleich fällt auf dass aktuell tatsächlich besonders günstige Finanzierungsangebote eingeholt werden können - so lag der Bauzins noch 2008 Drei-Prozent-Punkte höher als aktuell. In den 1990er Jahren standen sogar Zinssätze von über 8 Prozent auf der Tagesordnung.

Zinsentwicklung

Was ist die Ursache für die aktuell niedrigen Zinsen?

Das Bauzinsniveau befindet sich seit Jahren auf einer Talfahrt und macht die Investition in die eigenen vier Wände besonders lohnenswert. Zu verdanken ist dies der fortgesetzten Niedrigzins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB). Angesichts des schon erreichten niedrigen Niveaus ist ein weiteres Absinken der Bauzinsen allerdings nicht sehr wahrscheinlich. Laut diverser Experten haben die Zinsen ein stabiles Niveau erreicht. Der Zeitpunkt für eine Baufinanzierung ist aktuell also tatsächlich sehr gut und es lohnt sich in das eigene Traumhaus zu investieren.

Welche Faktoren beeinflussen den Zinssatz außerdem?

Der tatsächliche Zinssatz setzt sich aus einer Reihe weiterer Einflussfaktoren zusammen, die dann in Summe den tatsächlichen Wert ergeben.

  • Kapitalmarkt
  • Erwerbstätigkeit des Kunden
  • Postleitzahl der Immobilie und deren Nutzungsart
  • Bonität des Kunden (Einkommen, Schufa-Score, Beschäftigungsdauer)
  • Eingebrachtes Eigenkapital
  • Insgesamte Darlehenshöhe
  • Zinsbindung
  • Tilgungshöhe

Wann macht eine lange oder kurze Zinsbindung Sinn?

Darlehen können über verschiedene Zeiträume abgezahlt werden, in denen auch die Zinsen festgeschrieben sind. So kann der Sollzins für nur 5 oder gar bis zu 30 Jahre gebunden und getilgt werden. Viele Bauherren stehen deshalb bei der Zusammenstellung Ihres Finanzierungspakets häufig vor genau dieser Frage: Welche Zinsbindung macht mehr Sinn? Lang oder kurz? Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt von der individuellen Situation der Bauherren ab - generell gilt aber: Sind die Zinsen bei Abschluss der Finanzierung hoch, sollte eher eine kurze Laufzeit gewählt werden, um schon nach wenigen Jahren einen günstigeren Zins zu sichern (vorausgesetzt die Zinsen fallen). Bei den aktuell niedrigen Zinsen ist eine längere Laufzeit zu empfehlen, um die Finanzierung lange auf dem günstigen Niveau zu halten.

Bauen mit öffentlicher Förderung

Budgetrechner zum Vergleich für die Immobilienfinanzierung nutzen

Ein Baukredit-Vergleich unterschiedlicher Angebote ist sehr zu empfehlen. Denn angesichts der großen Summen und langen Laufzeiten haben selbst kleine Zinsdifferenzen große Wirkung. Finanzierungsrechner für Haus-Finanzierungen, Annuitätendarlehensrechner oder Tilgungsrechner gibt es viele im Netz.

Wir bieten Ihnen hier einen bewusst einfach gestrickten Rechner als Hilfe, wenn es darum geht, Immobilien zu finanzieren. Rechner ermöglichen eine erste gute Orientierung bei der Suche nach passenden Finanzierungs-Angeboten am Markt.

Experteninterview zum Finanzierungsvergleich

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

Ausführliche Erklärungen zu den Finanzierungsfehlern erhalten Sie hier:

Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierung

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