Baufinanzierung

Hier finden Sie alle Informationen zur Baufinanzierung

Der Bau oder Kauf eines Hauses gehört für die meisten Menschen zu den größten Investitionen im Leben. Glücklich kann sich schätzen, wer seine Immobilie ausschließlich aus eigenen Mitteln finanzieren kann. In den meisten Fällen wird aber eine Baufinanzierung benötigt. Und diese bedeutet Zahlungsverpflichtungen für viele Jahre, oft Jahrzehnte. Beim Baukredit gilt wie beim Hausbau: er sollte auf einem soliden Fundament stehen. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick, was zu beachten ist, wenn Sie Ihren Bau finanzieren.

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Worauf es bei der Baufinanzierung ankommt

Hände halten Euroscheine

Eine Baufinanzierung ist in der Regel eine Paket-Lösung aus mehreren Krediten und Eigenkapital. Wichtig ist, die Finanzierung so zu gestalten, dass die monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen tragfähig bleibt. Dabei sollte eher vorsichtig kalkuliert werden, weil auch Unvorhergesehenes eintreten kann. Wer seine finanzielle Leistungsfähigkeit bis zum Äußersten strapaziert, geht ein Risiko ein. Mit einem Immobilienfinanzierung-Rechner oder Baukreditrechner lassen sich gut Kreditvarianten mit unterschiedlichen Belastungen durchspielen. Bei Baukrediten macht auch eine Restschuldversicherung Sinn. Diese Versicherung stellt die Kredittilgung bei gravierenden Lebensereignissen wie Tod, Berufsunfähigkeit, schwerer Krankheit oder Arbeitslosigkeit sicher.


Finanzierung mit und ohne Eigenkapital

Eigenkapital beim Hausbau reduziert die Zinskosten, belastet nicht die Liquidität und senkt das Finanzierungs-Risiko. Daher gilt: je mehr Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden kann, umso besser. Als "Faustregel" wird ein Eigenkapital-Anteil von mindestens 20 Prozent empfohlen. Es werden am Markt aber auch 100 Prozent-Finanzierungen angeboten, die ganz ohne Eigenkapital funktionieren. Sie sind allerdings nur für Kreditnehmer mit überdurchschnittlichem Einkommen und in langfristig sicheren Beschäftigungsverhältnissen zugänglich. Und teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital fallen sie auch aus. Denn Banken berechnen hier einen Risikozuschlag bei den Zinsen.


🔗Weitere Informationen zum Finanzieren ohne Eigenkapital finden Sie in unserem Ratgeber:

Diese Arten der Baufinanzierung gibt es

1. Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen stellen das gängige Instrument der Immobilienfinanzierung dar. Dabei handelt es sich um langfristige, durch Grundpfandrechte besicherte Darlehen. Sie werden in regelmäßigen Raten (= Annuitäten: daher manchmal die Bezeichnung "Annuitätendarlehen") getilgt. Als Sicherheit dient fast immer die Immobilie selbst. Das typische Sicherungsrecht ist die Grundschuld, seltener die Hypothek - trotz des üblichen Begriffs "Hypothekendarlehen". Der Zinssatz ist meist über einen bestimmten Zeitraum (Zinsbindungsdauer) festgelegt und wird bei Ablauf - falls noch nicht vollständig getilgt wurde - im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu vereinbart. Häufige Zinsbindungsdauern sind fünf, zehn oder fünfzehn Jahre.

🔗Artikeltipp aus unserem Ratgeber:

2. Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist der "Klassiker" der Baufinanzierung. Er kombiniert die Finanzierung mit Eigenkapital und per Kredit. Zunächst wird auf einem Bausparkonto regelmäßig Kapital angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann über das Guthaben hinaus ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden - üblicherweise ebenfalls ein Hypothekendarlehen. Die Konditionen stehen von Anfang an fest, daher sind Bauspar-Finanzierungen stets gut kalkulierbar. Was günstiger ist - die Hypotheken- oder die Bausparfinanzierung, lässt sich meist erst im Nachhinein beurteilen. Auf jeden Fall reduziert Bausparen das Finanzierungs-Risiko und sollte daher Teil eines Finanzierungs-Mixes sein.

🔗Artikeltipp aus unserem Ratgeber:

3. Forward-Darlehen

Auch bei Forward-Darlehen handelt es sich um Hypothekendarlehen. Im Unterschied zu sonst liegt hier zwischen der Vereinbarung des Kredites und der Auszahlung ein längerer Zeitraum - die Forward-Periode. Sie kann mehrere Jahre umfassen. Beim Forward-Darlehen werden die Konditionen eines künftigen Kredites bereits heute vereinbart. Das ist dann sinnvoll, wenn mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet wird. Das heute noch günstigere Zinsniveau kann dann für die Zukunft gesichert werden. Für diese Sicherheit ist ein Zinszuschlag zu zahlen - die Forward-Prämie.

🔗Artikeltipp aus unserem Ratgeber:

4. Modernisierungs- und Renovierungskredite

Bei Renovierungs- oder Modernisierungs-Vorhaben wird heute häufig ein normaler Ratenkredit eingesetzt. Dieser bietet den Vorteil, dass keine aufwändige Besicherung wie bei Hypothekendarlehen erforderlich ist. Solche Modernisierungskredite sind meist günstiger als ein "normaler" Ratenkredit ohne besonderen Verwendungszweck, sehen aber höhere Zinssätze vor als ein Hypothekarkredit.

🔗Artikeltipp aus unserem Ratgeber:

5. Endfällige Darlehen

Auch endfällige Darlehen sind Hypothekendarlehen - mit der Besonderheit, dass die Tilgung in einem Betrag am Ende der Laufzeit und nicht wie bei Annuitätendarlehen in Raten stattfindet. Vorher sind nur Zinsraten zu zahlen. Endfällige Darlehen bilden eher die Ausnahme als die Regel und können in bestimmten Konstellationen Sinn machen. Nicht selten erfolgt die Kreditvergabe in Kombination mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Hier wird dann über die Laufzeit Kapital angespart, das anschließend zur Tilgung des Kredits eingesetzt wird.

Aktueller Bauzins - so günstig wie selten

Geld zählen

Wie sehen aktuelle Bauzinsen aus? Die Zinsen für Hypothekendarlehen mit fünf- oder zehnjähriger Zinsbindung liegen (Stand November 2018) bereits seit mehreren Jahren unter zwei Prozent - gute bis sehr gute Bonität unterstellt. Im historischen Vergleich ist das extrem niedrig. 2008 lagen der Bauzins noch mehr als Drei-Prozent-Punkte höher. In den 1990er Jahren waren sogar Zinssätze von zum Teil über acht Prozent üblich. Die Bauzinsen befinden sich seit Jahren auf Talfahrt. Zu verdanken ist das der fortgesetzten Niedrigzins-Politik der EZB. Angesichts des schon erreichten niedrigen Niveaus ist ein weiteres Absinken der Bauzinsen allerdings nicht sehr wahrscheinlich. Der Zeitpunkt für eine Baufinanzierung ist also gut.

Bauen mit öffentlicher Förderung

Kinderbett

1. Baukindergeld

Das Mitte 2018 eingeführte Baukindergeld unterstützt selbst genutztes Immobilien-Eigentum von Familien. Pro Kind wird zehn Jahre lang ein Zuschuss von 1.200 Euro p.a. gezahlt. Voraussetzung der Förderung ist, dass das zu versteuernde jährliche Haushaltseinkommen 75.000 Euro zzgl. 15.000 Euro für jedes Kind nicht überschreitet. Die Auszahlung erfolgt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank).

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2. Wohn-Riester

Wohn-Riester ist eine spezielle Variante der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge über die Riester-Rente. Danach darf angespartes Kapital aus Riester-Sparverträgen förderunschädlich für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt werden. Gleichzeitig können Aufwendungen zur Darlehenstilgung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung wie ein Riester-Sparvertag gefördert werden.

3. Kreditanstalt für Wiederaufbau - Darlehen aus Förderprogrammen

Es gibt verschiedene - vor allem über die KfW-Bank - durchgeführte öffentliche Förderprogramme, die besonders zinsgünstige Darlehen für Bauvorhaben und die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum anbieten. Neben der Bildung von Wohneigentum werden über KfW-Kredite Baumaßnahmen zur Energieeffizienz, zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum altersgerechten Umbau finanziert.


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Immobilienfinanzierung - Rechner für Vergleiche nutzen

Ein Baukredit-Vergleich unterschiedlicher Angebote ist sehr zu empfehlen. Denn angesichts der großen Summen und langen Laufzeiten haben selbst kleine Zinsdifferenzen große Wirkung. Finanzierungsrechner für Haus-Finanzierungen, Annuitätendarlehensrechner oder Tilgungsrechner gibt es viele im Netz. Wir bieten Ihnen hier einen bewusst einfach gestrickten Rechner als Hilfe, wenn es darum geht, Immobilien zu finanzieren. Rechner ermöglichen eine erste gute Orientierung bei der Suche nach passenden Finanzierungs-Angeboten am Markt.

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