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Der Bausparvertrag: alles andere als ein Auslaufmodell

Bausparverträge sind ein Klassiker der Baufinanzierung. Die erste deutsche Bausparkasse wurde 1885 als "Bausparkasse für Jedermann" gegründet. Den Durchbruch erlebte das Bausparen aber in den 1920er Jahren. Damals entstanden viele heute noch existierende Bausparkassen. Das Wirtschaftswunder nach dem Zweiten Weltkrieg brachte den Bausparkassen eine neue Blütezeit. Der höchste Vertragsstand der Nachkriegszeit wurde 1998 mit rd. 33,4 Mio. Verträgen erreicht. Ende 2018 waren es immerhin noch knapp 27 Mio. Bausparverträge. Nachfolgend erhalten Sie kurz gefasst einige wichtige Informationen zum Bausparen und zu Bausparverträgen.

Grundprinzip des Bausparvertrags

Bausparen verbindet Sparen für den Hausbau mit der Finanzierung über Darlehen. Der Bausparer bildet mit regelmäßigen Sparbeiträgen zunächst einen Kapitalstock und erhält dann auf Wunsch zusätzlich ein Baudarlehen zur Finanzierung seines Bauvorhabens. Die Konditionen für die Spar- und Darlehensphase werden bereits bei Abschluss des Vertrags festgelegt und können nicht verändert werden. Das verleiht dem Bausparvertrag eine hohe Kalkulationssicherheit. Und finanzielle Sicherheit ist beim Bauen besonders wichtig. Dazu trägt auch die Kombination von Eigenfinanzierung (durch das Sparkapital) und Fremdfinanzierung (Bauspardarlehen) bei.

Baufinanzierung mit Bausparvertrag - der Ablauf

Das Grundkonstrukt des Bausparvertrags ist überall gleich. Nur die Konditionen unterscheiden sich. Sie vereinbaren über einen bestimmten Betrag - die Bausparsumme - den Bausparvertrag. In der Ansparphase bilden Sie mit regelmäßigen Sparraten ein Bausparguthaben. Die Sparbeiträge sind vertraglich festgelegt, Sonderzahlungen darüber hinaus oft zugelassen. Die Höhe des Guthabens hängt von der Sparleistung, der Spardauer und - in geringerem Umfang - von der Verzinsung ab. Bei Zuteilungsreife kann der Vertrag zur Auszahlung gelangen.

Zusätzlich zum Bausparguthaben können Sie dann ein zweckgebundenes Bauspardarlehen bis zur Höhe der Differenz von Bausparsumme und -guthaben in Anspruch nehmen. Es handelt sich um ein normales Hypothekendarlehen, das in regelmäßigen Raten getilgt wird (Annuitätendarlehen). Die Nutzung des Darlehens ist optional. Sie können sich auch nur das Guthaben auszahlen lassen oder den Vertrag weiter besparen. Der Darlehensanspruch reduziert sich dann entsprechend.

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Bausparprodukte - Varianten

Bauspartarife unterscheiden sich vor allem hinsichtlich der Laufzeiten und Zinssätze. Es gibt darüber hinaus zwei Produktvarianten:

    Bausparsofortfinanzierung

    Manche Bausparer wollen nicht bis zur Zuteilungsreife warten, sondern sofort bauen. Auf diesen Fall ist die Bausparsofortfinanzierung abgestellt. Sie besteht aus einem sofort gewährten Kredit in Kombination mit einem Bausparvertrag. Der Kredit ist ein endfälliges Darlehen, bei dem nur Zinsen zu zahlen sind. Die Tilgung erfolgt am Laufzeitende in einer Summe, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Dieser löst dann das Darlehen ab.

    Bausparvertrag als Sparvertrag

    Einige Bausparverträge sind primär auf Bildung von Sparkapital angelegt. Der Darlehensanspruch ist sekundär. Für den Verzicht auf das Darlehen bekommen Sie als Bausparer einen Zinsbonus.

Wie wird Bausparen gefördert?

Bausparen gehört zu den meistgeförderten Sparformen. Es gibt gleich vier Fördermöglichkeiten:

    Arbeitnehmer-Sparzulage

    Arbeitnehmer mit einem zu versteuernden Einkommen bis 17.900 Euro (35.800 Euro bei Eheleuten) erhalten im Rahmen des vermögenwirksamen Sparens 9 Prozent Zuschuss zum Bausparen.

    Wohnungsbauprämie

    Arbeitnehmer mit einem zu versteuernden Einkommen bis 25.600 Euro (51.200 Euro bei Ehepaaren) können nach dem Wohnungsbauprämiengesetz eine 8,8-Prozent-Prämie auf ihre jährliche Bausparleistung erhalten.

    Vermögenswirksame Leistungen

    Bausparverträge sind eine mögliche Sparform für vermögenswirksame Leistungen bei Arbeitnehmern. Oft zahlen Arbeitgeber als Sozialleistung darauf ein - zumindest teilweise. Förderberechtigte Arbeitnehmer können zusätzlich von der Arbeitnehmer-Sparzulage oder der Wohnungsbauprämie profitieren.

    Wohn-Riester

    (Zertifizierte) Bausparverträge werden nach dem Eigenheimrentengesetz mit Zulagen oder Steuervorteilen gefördert. Förderberechtigt sind sowohl Sparleistungen in der Ansparphase als auch Tilgungsleistungen in der Darlehensphase. Die erhaltenen Vorteile unterliegen im Rentenalter allerdings der nachgelagerten Besteuerung.

Bausparvertrag vs. Hypothekendarlehen

Die Alternative zum Bausparvertrag ist Ansparen von Kapital in anderen Anlageformen und die Finanzierung der Restsumme durch ein normales Hypothekendarlehen. Das Problem bei Vergleichen ist: was sich mehr lohnt, lässt sich im Vorhinein nur schwer beurteilen, weil die zwischenzeitliche Zinsentwicklung eine wichtige Rolle spielt. Sie ist oft kaum vorherzusehen. Erst die "Nachbetrachtung" zeigt, welche Alternative besser gewesen wäre - das ist dann aber müßig.

Für das Bausparen spricht seine Kalkulationssicherheit. Die Konditionen stehen von Anfang an fest. Bei der Alternative mit Hypothekendarlehen, die erst nach Abschluss der Kapitalbildung aufgenommen werden, besteht diese Sicherheit nicht. Attraktiv wird das Bausparen auch durch seine vielfältige Förderung. Dadurch sind selbst bei niedrigen Zinssätzen überdurchschnittliche Renditen beim Sparkapital erzielbar. Dieser Effekt zeigt sich vor allem bei kleinen Bausparsummen (bis etwa 20.000 Euro). Ob ein Darlehen später Sinn macht, lässt sich immer noch entscheiden.

Bausparen in der Baufinanzierung

Die Attraktivität des Bausparens hat in den vergangenen Jahren unter den anhaltenden Niedrigzinsen gelitten. Das erklärt den Rückgang im Vertragsbestand. Angesichts des historischen Zinstiefs bei den Hypothekenzinsen können Bauspardarlehen derzeit kaum mit günstigeren Konditionen punkten. Die Kalkulationssicherheit wird wenig geschätzt, solange keine Zinswende in Sicht ist.

Dennoch gehören Bausparverträge immer noch zu den beliebtesten Formen der Baufinanzierung. Durch die Kombination von Eigenkapital und Fremdkapital tragen sie zur Reduzierung von Finanzierungsrisiken beim Bau bei. Denn für selbst angespartes Kapital fällt weder Zins noch Tilgung an. Sie machen daher auch heute nichts verkehrt, wenn Sie Bausparverträge als Bausteine Ihrer Finanzierung mit einplanen.

Bauspar-Deutsch - ein kleines Kompendium

Im Bausparwesen gibt es eine Reihe an Fachbegriffen, die nicht selbsterklärend sind. Deshalb abschließend einige wichtige Begriffe zum besseren Verständnis kurz erläutert:

  • Bausparkollektiv: ist die Gemeinschaft der Bausparer einer Bausparkasse. Aus den vom Bausparkollektiv geleisteten Einzahlungen werden die Bauspardarlehen finanziert.
  • Bausparsumme: ist der Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Sie kann zu 100 Prozent bei der Baufinanzierung eingeplant werden. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen.
  • Bewertungszahl: die Bewertungszahl drückt Dauer und Höhe der Sparleistung beim Bausparvertrag aus. Sie ist eine wichtige Kenngröße bei der Zuteilung von Bauspardarlehen. Erst bei Erreichen der Zielbewertungszahl kann die Zuteilung erfolgen.
  • Kosten: bei Bausparverträgen werden meist Abschlusskosten zwischen 1 und 1,6 Prozent berechnet, außerdem fallen häufig Kontoführungsgebühren an.
  • Mindestsparguthaben: das Guthaben, das mindestens für ein Bauspardarlehen erreicht sein muss (in der Regel 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme).
  • Nachrang: Bauspardarlehen werden nachrangig besichert. Das heißt, Grundpfandrechte werden im Grundbuch erst an zweiter Stelle (oder danach) eingetragen.
  • Regelsparbeitrag: ist der regulär zu leistende Sparbeitrag. Der Regelsparbeitrag umfasst üblicherweise 4 bis 5 Prozent der Bausparsumme, so dass nach 6 bis 7 Jahren die Zuteilungsreife erreicht ist.
  • Zuteilung: Feststellung, dass der Bausparvertrag (Guthaben + Darlehen) zur Auszahlung gelangen kann. Voraussetzungen: Mindestlaufzeit, -sparguthaben und Zielbewertungszahl erreicht.
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