Baufinanzierung - Darlehensarten im Überblick
Als Bauherr oder Käufer einer Immobilie gehen Sie mit einem Immobilienkredit eine jahrzehntelange Verpflichtung ein. Deshalb sollte die Entscheidung, wie die optimale Baufinanzierung aussehen soll, gründlich und rechtzeitig durchdacht werden. Bereits der Bau oder Erwerb der Traumimmobilie erfordert ein hohes Maß an Zeit und Geduld für die Planung und Kalkulation. Die aktuell hohe Immobiliennachfrage erschwert es, das passende Wohlfühlobjekt zu finden - noch dazu zu einem Kaufpreis, der den realisierbaren Rahmen nicht sprengt.
Neben dem zur Verfügung stehenden Budget entscheidet der persönliche Wunsch nach Sicherheit und Flexibilität über die Höhe und Art der individuellen Finanzierungsbausteine. Damit die für Ihre Bedürfnisse beste Finanzierungsvariante konzipiert werden kann, sind die Vor- und Nachteile der verschiedenen Darlehensformen abzuwägen.
SOLUTION 125 XL V4
Living Fertighaus
ab 482.776 €
Schlüsselfertig
125 m²
Wohnfläche
E 10-087.5 - Klassischer Bungalow
SchwörerHaus - Österreich
ab 259.930 €
Schlüsselfertig
80 m²
Wohnfläche
Doppelhaus 08
OKAL Haus
ab 431.900 €
Schlüsselfertig
140 m²
Wohnfläche
Alto 710
Heinz von Heiden Zentrale
ab 346.326 €
Schlüsselfertig
150 m²
Wohnfläche
SUNSHINE 167 V7
Living Fertighaus
ab 467.511 €
Schlüsselfertig
167 m²
Wohnfläche
ZweiRaum 2
OKAL Haus
ab 517.900 €
Schlüsselfertig
177 m²
Wohnfläche
Kundenhaus Redies
WeberHaus
ab 645.000 €
Schlüsselfertig
241 m²
Wohnfläche
Modern 154 Style
HANNOVER HAUS
ab 354.500 €
Schlüsselfertig
154 m²
Wohnfläche
Die richtige Darlehensart für den Hausbau finden
Darlehensarten werden einerseits durch die verschiedenen Varianten der Rückzahlung definiert, aber auch nach der Art der Zinsvereinbarung.
Annuitätendarlehen
Das langfristige Annuitätendarlehen stellt einen klassischen Baustein der Immobilienfinanzierung dar. Die gleichbleibende monatliche Annuitätsrate enthält Zins und Tilgung. Der Zinsanteil sinkt von Monat zu Monat, während der Tilgungsanteil in gleichem Maße steigt. Dadurch erfolgt die Tilgung zum Ende der Laufzeit hin immer schneller.
Vorteile
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Planungssicherheit durch konstante monatliche Rate
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Zinsen aus der jeweiligen Restschuld
Nachteile
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ein zu geringer Tilgungssatz führt gerade bei Niedrigzinsen zu übermäßig langer Laufzeit und höheren Gesamtkosten
Mindestens zwei bis drei Prozent Tilgung wählen. Ein Vergleich verschiedener Varianten mittels Tilgungsplan zeigt die Veränderung der Gesamtlaufzeit und Gesamtzinsbelastung auf.
Zu beachten ist die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Eine Festschreibung für die gesamte Laufzeit vermeidet eine teure Anschlussfinanzierung. Sondertilgungen sind allerdings nur nach Vereinbarung und begrenzt möglich (s. Darlehen mit Zinsfestschreibung).
Tilgungsdarlehen/Abzahlungsdarlehen
Diese Darlehensart wird im Baufinanzierungsbereich üblicherweise nicht verwendet, da die Belastung am Anfang zu hoch, und am Ende der Laufzeit zu gering ausfällt. Beim Tilgungsdarlehen wird ein laufend gleichbleibender Tilgungsbetrag gezahlt. Zusätzlich fallen die Zinsen an. Sie errechnen sich aus der jeweiligen Restschuld.
Festdarlehen
Diese Darlehensart wird auch als Fälligkeitsdarlehen oder endfälliges Darlehen bezeichnet. Die Tilgung erfolgt in einer Summe zum Ablauf der festgelegten Frist, z. B. durch einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung. Auch andere später fällige Sparguthaben und Kapitalwerte können zur Tilgung herangezogen werden.
Die jeweiligen Sparverträge werden von der Bank zusätzlich zur Grundschuld als Sicherheit abgetreten, damit die Rückzahlung des Darlehens gewährleistet ist. Die Bauspar- oder Lebensversicherungsbeiträge stellen den sogenannten Tilgungsersatz dar und müssen regelmäßig bezahlt werden.
Vorteile:
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für das Darlehen fallen nur die Zinsen an
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steuerliche Vorteile bei Mietobjekten
Nachteile:
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Zinszahlung stets aus ursprünglichen Darlehensbetrag, da keine laufende Tilgung
Außer: Bei der Finanzierung vermieteter Objekte wirkt sich diese gleichbleibend hohe Zinszahlung positiv auf die Steuerersparnis aus. Hier macht ein Festdarlehen sogar Sinn.
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Auszuzahlender Betrag der Lebensversicherung reicht nicht zur Tilgung aus, Restbetrag muss nach Ablauf der Frist zu dann ungewissem Zinssatz weiter finanziert werden.
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Die Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt später als geplant, Zwischenfinanzierung nötig
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen besteht die Möglichkeit, bereits lange im Vorfeld (bis zu 60 Monate) die aktuell niedrigen Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern.
Für diese Zinssicherheit fällt ein Zinsaufschlag an, der sich nach der Dauer der Forward-Periode und der aktuellen Zinsstruktur richtet.
Vorteile:
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niedrige Zinsen für die Zukunft sichern
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kalkulierbare Finanzierungskosten durch frühzeitige Regelung
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keine teure Vorfälligkeitsentschädigung wegen vorzeitiger Umfinanzierung
Nachteile:
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Mehrkosten durch Zinsaufschlag je nach Vorlaufzeit
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bei weiterhin niedrigem Zinsniveau unnötig entstehende Zusatzkosten
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Zinsverluste bei weiter gesunkenen Zinsen, da das Darlehen abgenommen werden muss
Darlehen mit Zinsfestschreibung
Die Konditionen gelten für die Dauer der vereinbarten Zinsfestschreibung. Diese kann beispielsweise 5, 8, 10, 15 oder 20 Jahre betragen. Je länger die Festschreibung, desto höher der Sollzins.
Vorteile:
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konstante Belastung für die Dauer der Zinsfestschreibung auch bei steigenden Marktzinsen
Nachteile:
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keine Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren möglich
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Sondertilgungen nur begrenzt erlaubt
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festgelegter Zinssatz ist auch bei fallenden Marktzinsen weiter zu zahlen
- Sondertilgungen in Höhe von 5 Prozent der Darlehenssumme p. a. vereinbaren
- mögliche Erhöhung des Tilgungssatzes einbauen
Durch diese Sondervereinbarungen können Geldeingänge oder Gehaltserhöhungen zur schnelleren Rückführung der Darlehensschuld eingesetzt werden. Schon kleinere Beträge bewirken eine spürbare Ersparnis bei den Gesamtzinskosten.
- Risiko: die verbleibende Restschuld zum Ablauf der Zinsbindungsfrist muss zu dann gültigen Marktkonditionen verlängert werden, Belastung kann ansteigen
Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung/EURIBOR-Darlehen
Der Darlehensvertrag wird auf unbestimmte Zeit zu einem veränderlichen Zinssatz geschlossen. Kreditinstitute passen die Konditionen meist an den 3-Monats-EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) an - deshalb häufig auch die Bezeichnung EURIBOR-Darlehen. Eine Umwandlung in ein Darlehen mit fester Zinsvereinbarung ist jederzeit möglich.
Der EURIBOR ist der Referenzzinssatz, zu welchem sich die Banken untereinander Geld für diesen Zeitraum leihen. Darlehensnehmer können durch Beobachtung dieses Geldmarktzinses die Anpassung ihres Sollzinses nachvollziehen.
Aufgrund der flexiblen Rückzahlungsmöglichkeit eignet sich das variable Darlehen gut für Personen, die außer dem Festgehalt noch Provisionen oder Tantieme erhalten und diese als Sondertilgung einbringen möchten. Bei bevorstehendem Kapitalzufluss z. B. durch den Verkaufserlös einer Immobilie oder fälliger Guthaben wird diese Darlehensart für die Zwischenfinanzierung verwendet.
Vorteile:
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für kurzfristige Zwischenfinanzierungen günstig
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teilweise oder vollständige vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
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Kündigungsfrist drei Monate
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hohe Handlungsfreiheit bei finanziellen Veränderungen
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Profitieren bei fallenden Zinsen
Nachteile:
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durch Zinsaufschlag ist Zinssatz meist nicht günstiger als bei langfristig festgeschriebenen Darlehen
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wird von Kreditinstituten häufig nur zu bestimmten Bedingungen vergeben
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Risiko steigender Zinsen, höhere Belastung - eventuell Vereinbarung einer Zinsobergrenze (cap) gegen Gebühr möglich
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keine feste Planungssicherheit, Marktschwankungen beunruhigen
Kombidarlehen
In Niedrigzinsphasen bietet es sich an, einen größeren Darlehensanteil langfristig festzuschreiben, während der geringere Teil variabel und somit flexibel gestaltet wird. Häufig wird eine Aufteilung von 75 Prozent zu 25 Prozent vorgenommen.
Der Darlehensnehmer profitiert von den Vorteilen beider Immobilienkreditarten und hält das Risiko steigender Zinsen durch den geringen variablen Anteil im Rahmen.
Darlehenssonderformen
Bauspardarlehen
Bei einem Bausparvertrag werden zunächst 40 bis 50 Prozent Guthaben - wird auch als Zielbewertungszahl bezeichnet - angespart. Der Differenzbetrag zur Bausparsumme wird nach Zuteilung als Bauspardarlehen zur Verfügung gestellt.
Ein Bausparvertrag macht für Immobilienbesitzer Sinn, denn es fallen immer wieder Renovierungen am Haus an. Hierfür eignet sich das Bauspardarlehen besonders gut, da es bei geringeren Summen unkompliziert und teilweise sogar ohne grundpfandrechtliche Absicherung zu beantragen ist.
Vorteile Bausparvertrag
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günstiger, fester Zinssatz unabhängig von der Kapitalmarktentwicklung
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langfristige Planungssicherheit
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schnelle Rückzahlung innerhalb von 7 bis 12 Jahren, je nach Tarif
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flexibel, Sondertilgungen jederzeit möglich
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staatliche Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage, Wohnriester-Förderung
Nachteile Bausparvertrag
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Abschlussgebühr ca. ein Promille der Bausparsumme
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Darlehensgebühr von ca. 2 bis 3 %
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evtl. Wartezeit bei der Zuteilung
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hohe monatliche Tilgungsraten
Mit einem Bausparvertrag sichert man sich zudem eine zinsgünstige Ablösung für eine in Zukunft verbleibende Darlehensrestschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Nichtsdestotrotz ist diese Darlehensform bei großen Krediten nur für Bauherren geeignet, die die hohen Monatsraten mit ausreichend Einkommen decken können. Andernfalls sollte ein Bausparvertrag in Kombination mit einem Annuitätendarlehen abgeschlossen werden, welches einen langen Tilgungszeitraum hat.
Bauspar-Sofortdarlehen
Bei dieser Variante wird ein neuer Bausparvertrag angespart und parallel ein Hypothekendarlehen aufgenommen. Für dieses fallen nur Zinszahlungen an. Die Tilgung erfolgt in einer Summe nach Zuteilung (s. Festdarlehen). Dieses Kombimodell lohnt sich bei vermieteten Objekten oder bei einer Ansparung durch staatliche Mittel wie Baukindergeld oder Eigenheimzulage.
Förderdarlehen
Um die Klimaschutzziele umzusetzen, stellt der Staat umfangreiche Förderprogramme und Zuschüsse bereit. Neben der Wohnraumförderung der einzelnen Bundesländer bieten sich Darlehen des Wohneigentumsprogramms der bundeseigenen KfW-Förderbank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) an. Die Beantragung erfolgt über die Hausbank. Anforderungen an Qualität der Bauteile und Bauausführung sind einzuhalten. Ein Energieberater hilft bei der Erstellung des persönlichen Konzepts und begleitet das Projekt von der Beantragung bis zur Endabnahme.
Art der Förderung
- zinsgünstiges Darlehen
- Tilgungszuschuss 5 bis 10 Prozent
- direkter Zuschuss
Was wird gefördert?
- energieeffizienter Neubau
- Sanierungsmaßnahmen, durch die ein Haus zum KfW-Effizienzhaus wird
- Einzelmaßnahmen wie Wärmedämmung oder neue Anlagentechnik
- erneuerbare Energien
Doppelte Kostenersparnis durch energieeffizientes Bauen
Beim Bau eines energieeffizienten Hauses profitiert der Eigentümer neben der staatlichen Förderung noch dazu von der Energieersparnis. Diese macht sich je nach ausgeführtem Energiestandard bemerkbar.
Vorteile KfW-Darlehen
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anfängliche Tilgungsfreiheit von 1 bis 5 Jahren reduziert zunächst die Belastung
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Schließung der Finanzierungslücke bei geringem Eigenkapitaleinsatz möglich
Nachteile KfW-Darlehen
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Laufzeitverlängerung
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Richtlinien einzuhalten
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Baukosten unter Umständen höher
Online-Kredit (Sofortkredit)
Das Online-Darlehen wird bei einer Direktbank über das Internet beantragt. Hierbei muss es sich um eine Standard-Baufinanzierung mit ausreichend Eigenkapital und einwandfreier Bonität des Kreditnehmers handeln.
Darauf sollten Sie achten:
- keinesfalls übereilt aufgrund vermeintlich günstiger Zinsen abschließen
- ausreichend mit der Thematik auseinandersetzen
- auf TÜV-geprüfte Berechnungen achten und seriösen Anbieter wählen
- Vergleichsgröße des Effektivzins beachten
Vorteile Online-Kredit
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bequem von zu Hause aus zu regeln
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günstige Konditionen
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oftmals geringere Zinsen
Nachteile Online-Kredit
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Datenmissbrauch
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unseriöse Kreditrechner, versteckte Kosten
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Zinsaufschläge bei mittlerer Bonität
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keine individuelle Beratung und Zusammenstellung der Finanzierung (fehlerhafte Finanzplanung)
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ungeeignet für komplexe Finanzierungssituationen
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keine ausreichende Aufklärung über mögliche Risiken wie zum Beispiel geringe Tilgung oder hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
Fazit zur Wahl der Darlehensart
Die am häufigsten vorkommenden Immobilienkredite sind das Annuitäten- und das Festdarlehen.
Ob Eigennutzung oder Vermietung, höhere Sicherheit oder Flexibilität - bei der Wahl des passenden Finanzierungsmodells sind viele Aspekte zu berücksichtigen und auf die jeweilige Person und das Bauprojekt abzustimmen.
