Lohnt sich ein Hausbau 2026? Eine Einschätzung des Geschäftsführers von Fertighaus.de

Herr Dr. Keitel, im Februar 2025 haben wir an dieser Stelle über eine damals stabile Preislage gesprochen. Inzwischen meldet das Statistische Bundesamt für Mai 2026 einen Anstieg der Baupreise für Wohngebäude von 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Wie ordnen Sie diese Entwicklung ein – ist das die neue Normalität, oder zeichnen sich Anzeichen einer Beruhigung ab?

Unser Gespräch vom Februar 2025 fand kurz vor dem Regierungswechsel statt, in einer Zeit stabiler Baupreise. Wir waren damals davon ausgegangen, dass diese Seitwärtsbewegung grundsätzlich anhalten würde – unter der Annahme, dass keine neuen externen Faktoren dazwischenkommen. Diese Einschränkung ist wichtig, denn genau das ist passiert: Der Iran-Konflikt und die zeitweise Schließung der Straße von Hormus haben den Ölpreis hochgetrieben, und das hat wiederum direkten Einfluss auf Materialien, die stark vom Ölpreis abhängen – beispielsweise Dämmstoffe. Die Preise für Dämmung sind spürbar nach oben gegangen. Das macht zwar nicht den Löwenanteil an einem Hauspreis aus, hat aber natürlich Auswirkungen.

Insgesamt bleiben die durchschnittlichen Baupreise aber eher stabil. Das liegt daran, dass die großen Inputpreise – Sand, Ziegel, Holz – nicht stark gestiegen sind. Die Inflation ist ein Stück weit zurückgegangen, und den Zinseffekt vom Jahresanfang haben wir auch verkraftet, ohne dass er die Preise wesentlich beeinflusst hätte. Ein zentraler Grund dafür ist die seit 2022 insgesamt geringere Baunachfrage. Unsere Baupartner reagieren darauf mit Aktionen und Sonderangeboten für Bauherrinnen und Bauherren, um Bauinteressierte zu locken. Auch das dämpft das Gesamtbild, ist aber gleichzeitig eine große Chance für Bauherr:innen.

Ein Blick in die Zahlen von Destatis zeigt eine bemerkenswerte Spreizung: Betonarbeiten sind moderat um 3,6 Prozent gestiegen, Zimmer- und Holzbauarbeiten deutlich stärker. Unsere eigene Angebotsauswertung zeigt zudem, dass Massivhäuser im Median rund 11 Prozent günstiger sind als Fertighäuser. Erwarten Sie, dass sich diese Differenz durch die aktuellen Materialpreise weiter vergrößert – oder fangen Fertighaus-Anbieter das anderweitig auf?

Diesen 11-Prozent-Unterschied muss man in Relation setzen. Ein Haus lässt sich eigentlich nur über die Lebenszeit sinnvoll bewerten. Ich möchte nicht behaupten, dass Massivhäuser generell schlechter gedämmt seien – aber betrachtet man den Preis normalisiert auf Dämmwerte und Energieeffizienz, dann haben Fertighäuser im Durchschnitt in den letzten Jahren eine höhere Energieeffizienz aufgewiesen. Über die Lebenszeit gleichen sich die Preise durch die Verbrauchskosten deswegen an.

Gleichzeitig treiben die Fertighaus-Unternehmen die Vorfertigung weiter voran – Stichworte Automatisierung und Robotik in der Fertigung. Das bringt über die nächsten Jahre weitere Effizienzvorteile. Wichtig zu verstehen: Das hat nicht nur mit Kosten zu tun, sondern auch damit, dass die Anbieter die Fertigungsqualität hochhalten und dem Fachkräftemangel begegnen wollen. Der Preis steht dabei nicht unbedingt im Vordergrund – er gleicht sich, wie gesagt, vor allem über die Lebenszeit der Häuser aus.

Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen und das Institut für Bauforschung haben im Juli 2026 festgestellt, dass rund ein Fünftel des seit 2020 verzeichneten Kostenanstiegs beim Bau auf neue oder geänderte Normen zurückgeht – insbesondere bei Energieeffizienz und Schallschutz. Wo sehen Sie sinnvolle Regulierung, wo Spielräume für Vereinfachung?

Deutschland leidet insgesamt unter Regulierung und Bürokratie – das macht Unternehmern und Unternehmen wie unseren Baupartnern das Leben schwerer. Das ist ein extrem dringliches Thema. Natürlich ist es unverzichtbar, dass gewisse Grundstandards gewahrt werden, die für Sicherheit relevant sind: Statik, Brandschutz, Nachhaltigkeit. Aber gerade im Eigenheimsektor – und da spreche ich auch aus eigener Erfahrung, weil ich gerade selbst baue – habe ich den Eindruck, dass man den Menschen, die später in dem Haus wohnen, mehr Freiheit lassen sollte.

Es gibt Detailanforderungen, die für die Bauherrinnen und Bauherren wirklich ärgerlich sind. Warum wird zum Beispiel genormt, an welchen Stellen genau Steckdosen sitzen müssen? Solche Detailanforderungen schränken durchaus die Individualität ein, ohne dass ein erkennbarer Sicherheitsgewinn entsteht.

Wo ich einen noch größeren Effekt sehe, ist beim Thema Baugenehmigungen. Wir haben in den letzten Jahren einen starken Rückgang der Genehmigungszahlen erlebt, was eigentlich dazu führen sollte, dass die verbleibenden Genehmigungen schneller erteilt werden. Die Kapazitäten in den Bauämtern sollten ja weniger ausgelastet sein. Genau das sehen wir aber nicht. Unsere Partner berichten flächendeckend, dass sich die Zeit zwischen Vertragsunterschrift und Genehmigung immer weiter verlängert. Das hilft am Ende niemandem: Es schafft Arbeit in den Behörden, es schafft Arbeit für Baufamilien – und vor allem viel Arbeit für die Bauunternehmen. Dieser Trend muss unbedingt umgekehrt werden.

Ein weiterer Punkt in diesem Zusammenhang: Es gibt durchaus sinnvolle Förderungen für nachhaltiges und energieeffizientes Bauen. Aber die Antragsunterlagen und die Nachweispflichten sind so komplex geworden, dass viele Bauherrinnen und Bauherren die Förderung schlicht nicht mehr in Anspruch nehmen. Wer den Aufwand rechnet, kommt oft zu dem Ergebnis, dass sich der Mehrpreis, den man für die höheren Standards eingeht, weder über die Einsparung noch über die Förderung amortisiert. Das ist eine falsche Tendenz.

Die beiden Institute schlagen als Gegenkonzept „einfaches Bauen“ vor – ein Prinzip, das sich auch im neuen Koalitionsvertrag im Gebäudetyp E wiederfindet. Würden Sie sagen, dass gerade der Fertigbau, aber auch auf Typenhäuser spezialisierte Massivbauer, dieses Modell durch ihren hohen Standardisierungsgrad bereits erfolgreich umsetzen?“

Absolut. Das ist ja im Grunde der Ursprung des Fertigbaus. In den 60er Jahren waren das Standardbauten, die aus heutiger Sicht durchaus uniform aussahen – aber genau dadurch für einen Großteil der Menschen erschwinglich waren. In der Zwischenzeit hat sich das natürlich stark gewandelt, und der Fertigbau ist in vielerlei Hinsicht sehr individuell geworden.

Trotzdem können Baufamilien durch einfaches Bauen – also durch standardisierte Grundrisse und Ausstattungspakete – viel gegenüber individuellen Entwürfen sparen. Und das heißt nicht, dass man in einem 0815-Haus leben muss. Es gibt eine riesige Auswahl an sogenannten Typenhäusern oder Beispielhäusern, wo bewährte, von Architekt:innen unserer Partner vorgezeichnete Grundrisse gezeigt werden, die zu unterschiedlichsten Lebenssituationen passen: dem Singlehaushalt, dem jungen Paar, der großen Familie, dem Mehrgenerationenhaus, dem Seniorensitz. Für jede Lebenssituation gibt es einen passenden Grundriss und damit ein passendes Beispielhaus.

Bei diesen Angeboten muss man teilweise noch etwas Eigenleistung einbringen. Aber auch das war früher nicht anders. In Zeiten, in denen die Zinsen bei acht oder zehn Prozent lagen, gab es die Muskelhypothek – und die ganze Familie hat mitgebaut. Aus unserer Sicht ist der Weg der Standardisierung und Vereinfachung für den größten Teil der Menschen, die bauen wollen, absolut der richtige. Und das gilt nicht nur im Einfamilienhausbereich, sondern zunehmend auch im Zweifamilienhaus-Segment.

Ein schlüsselfertiges Massiv- oder Fertighaus wird meistens zum Festpreis angeboten. Wie stark schützt dieses Modell Baufamilien aktuell vor Kostenüberraschungen – gerade im Vergleich zum klassischen Bauen mit einzelnen Gewerken?

Die Festpreisgarantie schützt Bauherrinnen und Bauherren – immer. Wenn man das mit dem Partner verhandeln kann oder es Teil des Angebots ist, ist das ein sehr wertvolles Konstrukt. Wer in Einzelvergabe baut, kann in jedem einzelnen Gewerk nicht nur von Materialpreisänderungen überrascht werden. Man hat auch immer wieder Verhandlungen über eventuelle Nachträge, zusätzliche Arbeiten oder Positionen, die sich als komplexer herausstellen als geplant. Das führt in jedem einzelnen Gewerk potenziell zu Preisverhandlungen unterwegs.

Wer Profi ist, kann in der Einzelvergabe sogar gegenüber einer Festpreisgarantie sparen. Aber für die durchschnittliche Baufamilie, die vielleicht zum ersten Mal in ihrem Leben baut, ist unbedingt zu einer Festpreisgarantie und einem schlüsselfertigen Konzept zu raten. Damit ist man vor Überraschungen weitgehend gefeit.

Ein Punkt, den man aber kennen sollte: Bei extremen Preisanstiegen zwischen Vertragsabschluss und Baubeginn kann die Festpreisgarantie unter Umständen nicht mehr in voller Höhe gelten. In den Verträgen gibt es entsprechende Klauseln, deren Existenz man kennen sollte. Vor einigen Jahren, als die Holzpreise durch die Decke gegangen sind, hat es tatsächlich Nachverhandlungen gegeben – schlicht weil das Bauunternehmen sonst nicht mehr kostendeckend hätte arbeiten können. Bei extremen Preisschüben kann die Festpreisgarantie also an Grenzen stoßen. Deshalb: Vertragsklauseln sorgfältig prüfen.

Eng damit verbunden ist das Thema Zinsen und Förderung. Seit dem Regierungswechsel 2025 hat sich in der Förderlandschaft einiges bewegt, und auch bei den Bauzinsen zeichnet sich eine gewisse Stabilisierung ab. Welche Programme und Rahmenbedingungen bieten Baufamilien heute die attraktivsten Chancen?

Insgesamt sind die finanziellen Rahmenbedingungen für den Bau eines Einfamilienhauses stabil. Vergleicht man das mit der Situation vor einigen Jahren – 2022, als die Zinsen ein gutes Stück nach oben gegangen sind, oder mit den Turbulenzen rund um den Ukraine-Konflikt und die damit verbundenen Änderungen in der Förderlandschaft –, dann waren Bauherrinnen und Bauherren stark verunsichert: Baue ich jetzt, oder warte ich noch ein halbes Jahr, weil sich die Lage wieder ändern könnte? Diese Unsicherheit ist heute nicht mehr da. Die Rahmenbedingungen sind seit ein bis zwei Jahren stabil.

Das heißt nicht, dass sie so attraktiv sind wie in Spitzenzeiten. Es gab Phasen, in denen extrem günstige Zinsen sehr viele Menschen ins Bauen gebracht haben, die es sich heute vielleicht nicht mehr leisten könnten. Das war aber genauso wenig „normal“, wie es normal war, dass die Zinsen zwischenzeitlich bei acht oder zehn Prozent lagen (Nachtrag der Redaktion – Vergleichsquelle: Verband der privaten Bausparkassen) – auch damals war es mindestens genauso schwierig für Familien, sich ein Eigenheim zu leisten.

Unser Eindruck ist heute: Wer ein gewisses Maß an Eigenkapital mitbringt und den Willen zu bauen, kann bauen. Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist teilweise einfacher geworden, ebenso die Verfügbarkeit von Bauunternehmen. Auch die Bauunternehmen lassen aktuell mehr mit sich verhandeln, sodass man attraktive Konditionen aushandeln kann. Es gibt weiterhin Förderprogramme, insbesondere KfW-Programme für Familien mit geringerem Einkommen, sowie Förderungen für nachhaltiges Bauen – wobei letztere, wie gesagt, oft unter zu komplexen Antragsverfahren leiden.

Ein bemerkenswerter Kontrapunkt zur Preisentwicklung: Destatis meldet für Mai 2026 eine Zunahme der Baugenehmigungen um 24,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat – im Neubau sogar 29,9 Prozent. Sehen Sie darin die ersten Anzeichen einer breiteren Erholung?

„Breite Erholung“ ist vielleicht ein bisschen zu positiv formuliert. Aber wir sehen auf jeden Fall: Der Trend, dass die Bautätigkeit wieder zunimmt, hat sich im ersten Halbjahr 2026 fortgesetzt. Das ist sehr positiv zu bewerten. Und die Erholung geht über alle Segmente hinweg – der Neubau ist besonders stark, insbesondere im Einfamilien- und Zweifamilienhausbereich.

Woher kommt das? Die stabilen Rahmenbedingungen, die ich eben angesprochen habe, wirken. Viele Bauherrinnen und Bauherren, die ihr Projekt seit der Zinswende 2022 in die Schublade gelegt und darauf gewartet haben, ob sich die Bedingungen noch einmal verbessern, haben inzwischen gemerkt: Die Rahmenbedingungen sind stabil, sie werden nicht mehr „besser“ im Sinne der Nullzinsphase. Wer bauen will, sollte es jetzt tun.

Der Anstieg der Baugenehmigungen ist außerdem erfreulich, weil er dazu führt, dass unsere Partner wieder mehr Arbeitsplätze schaffen und mehr Menschen in Arbeit bringen. Ein bedeutender Nebeneffekt: Die Kapazitäten der Bauunternehmen sind derzeit nicht ausgelastet. Wer heute bauen will und die Genehmigung hat, kann teilweise innerhalb weniger Monate mit dem Bau beginnen. Vor ein paar Jahren waren Wartezeiten von zwei bis drei Jahren nichts Ungewöhnliches. Das hat einen großen Vorteil: schneller raus aus der Miete, weniger Unsicherheiten wegen paralleler Zahlungen von Miete und Zinsen, wie sie vor einigen Jahren durchaus vorgekommen sind.

Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes hat den Baugenehmigungs-Aufwärtstrend zuletzt kritischer eingeordnet („Aufwärtstrend nur auf dem Papier“). Argumentiert wird, dass in der Vergangenheit auch Baugenehmigungen erloschen sind, ohne dass tatsächlich gebaut wurde. Wie ordnen Sie das ein – zu pessimistisch?

Aus meiner Sicht betrifft das vom ZDB angesprochene Thema, dass Baugenehmigungen erteilt, aber nicht ausgeführt werden, vor allem den gewerblichen Sektor. Wenn professionelle Partner ihre Projektfinanzierung nicht zusammenbekommen, kann es schon vorkommen, dass ein Gebäude geplant und genehmigt ist, aber die Baugenehmigung nur auf dem Papier existiert und nie ausgeführt wird. Gerade bei großen Vermietungsprojekten – insbesondere im Bürobereich – ist es für gewerbliche Projektentwickler und Bauträger aufgrund der konjunkturellen Lage weiterhin sehr herausfordernd, die Projekte rentabel darzustellen.

Im privaten Ein- und Zweifamilienhausbereich ist das aber selten der Fall. Wenn dort eine Baugenehmigung erteilt wird, wird auch tatsächlich gebaut. Der Aufschwung, den wir in dieser Zahl sehen, ist also durchaus substanziell.

Zum Abschluss: Wenn eine Familie heute mit dem Gedanken spielt, in den nächsten zwölf Monaten zu bauen – was macht 2026 aus Ihrer Sicht zu einem guten Zeitpunkt, und worauf sollten Bauherr:innen konkret achten?

Das Wichtigste sind die stabilen Rahmenbedingungen. Wenn wir Zinsanpassungen sehen, dann sind die minimal. Wer ein gewisses Eigenkapital mitbringt und gut vergleicht, kann heute wieder durchaus attraktive Finanzierungskonditionen bekommen. Und ich rechne nicht damit, dass sich die Baupreise in den nächsten zwölf Monaten dramatisch nach oben entwickeln – katastrophale externe Faktoren einmal ausgenommen. Das heißt: Man kann mit Festpreisgarantien gute Konditionen bei den Unternehmen aushandeln, insbesondere wenn man mehrere Partner an einen Tisch holt und unterschiedliche Angebote sorgfältig miteinander vergleicht.

Das Thema Vergleichen ist übrigens deutlich einfacher geworden – auch durch KI-Tools. Bevor man eine Entscheidung trifft, sollte man unbedingt die Vertragswerke vergleichen. Das war früher aufwändiger, geht heute viel schneller. Und weil die Lage für unsere Baupartner nach wie vor angespannt ist, kann die einzelne Baufamilie durchaus attraktivere Konditionen verhandeln als noch vor einigen Jahren.

Worauf man außerdem achten sollte: Es gibt weiterhin Förderprogramme, insbesondere für Familien mit geringerem Einkommen. Und es gibt auch regionale Förderprogramme auf Länderebene, teilweise sogar auf Kommunenebene. Da sollte man sich schlau machen und nichts liegen lassen.

Aus dem Gespräch mit Dr. Keitel ergeben sich fünf konkrete Handlungsempfehlungen für Familien, die 2026 mit dem Hausbau beginnen wollen:

• Mehrere Anbieter vergleichen. Wer sich mit mehreren Baupartnern an einen Tisch setzt und angebotene Leistungen sorgfältig gegeneinander abwägt, kann in der aktuellen Marktlage günstige Konditionen vereinbaren. Zudem ist das Vergleichen komplexer Angebote durch digitale Werkzeuge wesentlich einfacher geworden.
• Auf Festpreisgarantie bestehen – und Vertragsklauseln lesen. Die Festpreisgarantie ist der zentrale Vorteil des schlüsselfertigen Bauens. Achten Sie auf die genauen Klauseln, die im Fall von Preisanstiegen greifen.
• Standardisierte Konzepte prüfen. Typenhäuser und Beispielhäuser gibt es für nahezu jede Lebenssituation – vom Singlehaushalt bis zum Mehrgenerationenhaus. Günstige Angebote starten unter 2.500 Euro pro Quadratmeter.
• Förderprogramme frühzeitig prüfen. KfW-Kredite für Familien mit geringerem Einkommen sowie Förderungen für nachhaltiges Bauen sind weiterhin verfügbar. Wichtig: Anträge immer VOR Vertragsabschluss stellen. Auch regionale Länder- und Kommunalprogramme kommen infrage.
• Kapazitätsvorteil nutzen. Die Bauunternehmen arbeiten derzeit nicht an der Vollauslastung. Wer heute unterschreibt und die Genehmigung erhält, kann teilweise innerhalb weniger Monate mit dem Bau beginnen – ein spürbarer Unterschied zu den Wartezeiten der Boom-Jahre.