FAQ - Häufige Fragen zum Hausbau

Ein Haus, das ganz nach eigenen Wünschen gestaltet und neuwertig ist - das sind entscheidende Vorteile beim (Neu)bau eines Hauses anstatt eines Kaufs aus dem Bestand. Grundriss, Zuschnitt der Räume, Dachform - all das kann beim Bauen nach individuellen Vorstellungen geplant und verwirklicht werden. Bei Bestandsbauten ist man dagegen immer an die vorhandene Baustruktur und -substanz gebunden, nachträgliche Umgestaltungen sind zwar möglich, aber meist mit hohen Kosten verbunden. Als Argument für den Kauf eines bestehenden Hauses wird oft der niedrigere Kaufpreis im Vergleich zu den Neubau-Kosten angeführt. Dabei müssen aber mögliche Kosten für Renovierung, Modernisierung und ggf. Sanierung berücksichtigt werden.

Weitere Informationen für die Entscheidung:

Haus bauen oder Haus kaufen?

Ein Hausbau-Projekt muss immer planvoll in Schritten angegangen werden. Folgende Schritte lassen sich idealtypisch unterscheiden.

1. Bauen oder Kaufen: Am Anfang steht die Entscheidung für Wohneigentum und die Prüfung "Bau eines neuen Hauses" oder "Kauf einer Bestandsimmobilie". Mit zu berücksichtigen: das verfügbare Budget und eigene Vorstellungen.
2. Orientierung: beim Neubau sollten mögliche Baualternativen geprüft werden: Bau mit Architekten, Fertighaus oder Massivhaus - mit welcher Ausstattung, in welcher Qualität, mögliche Baupartner? Auch nach einem geeigneten Grundstück ist zu suchen, falls nicht vorhanden.
3. Entscheidung: für einen bestimmten Architekten oder Anbieter mit entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen.
4. Planung: detaillierte Planung des Hauses für Baugenehmigung und Bauumsetzung.
5. Bauphase: Errichtung des Bauwerks mit Innenausbau bis zur Bezugsfertigung, ggf. mit Eigenleistungen.
6. Gartenanlage und Bezug: Bezug des Hauses und Fertigstellung der Außenanlagen.

Ausführliche Antworten zum Ablauf:

Der Hausbau - die Vorgehensweise, der Ablauf und wie man ihn angeht

Jeder Hausbau gliedert sich in mehrere Bauphasen. Jede Phase benötigt gewisse Zeit. Aus der Addition der einzelnen Zeiträume ergibt sich die Dauer des Hausbaus.

• Bauplanung: vier bis sechs Wochen, bei Fertig- und Standard-Häusern ist eine Verkürzung auf wenige Tage möglich;
• Baugenehmigung: 2 bis 12 Wochen, je nach Baubehörde;
• Keller bzw. Bodenplatte: 2 bis 5 Wochen;
• Rohbauphase: 3 bis 4 Wochen beim Massivhaus, bei Fertighäusern dauert der Rohbau nur drei bis vier Tage;
• Innenausbau: 8 bis 12 Wochen.

Insgesamt erfordert ein Hausbau etwa 5 bis 8 Monate. Zeitersparnisse bei Fertighäusern ergeben sich bei der Planung und beim Rohbau.

Ausführliche Antwort zur Frage:

Wie lange dauert ein Hausbau?

Beim Bauen mit Bauträgern und anderen Hausanbietern wird häufig die Errichtung eines "schlüsselfertigen Hauses" vereinbart. Der Begriff "schlüsselfertig" ist rechtlich nicht definiert und bedeutet nicht, dass alle Arbeiten erledigt sind, damit das Haus tatsächlich bezogen werden kann. Teilweise fehlen in einem schlüsselfertigen Haus Leistungen wie Malerarbeiten, Bodenbeläge und Kücheneinbau. Wie weit der Fertigstellungsgrad des Hauses reicht, ergibt sich aus der Baubeschreibung zum Bauvertrag. Hier ist konkret festgelegt, welche Arbeiten der Hausbau bis zum schlüsselfertigen Haus beinhaltet. Bauvertrag und Baubeschreibung bilden Rechtsgrundlagen, um sich auf die Schlüsselfertigkeit zu berufen. Besser als ein "schlüsselfertiges Haus" ist die Vereinbarung eines "bezugsfertigen Hauses". Dieses muss bei Fertigstellung wirklich in einem bezugsfähigen und bewohnbaren Zustand sein.

Weitere Infos zur Ausbaustufe "schlüsselfertig":

Schlüsselfertige Häuser

Wie beim schlüsselfertigen Haus existiert auch beim Ausbauhaus keine rechtliche verbindliche Definition. Was ein Ausbauhaus beinhaltet, ist demnach Sache des jeweiligen Anbieters und in der Baubeschreibung festgelegt. Üblicherweise wird darunter ein Haus verstanden, dass außen fertig ist, bei dem der Innenausbau aber in Eigenregie geleistet werden muss. In diesem Sinn umfasst das Ausbauhaus den geschlossenen, wärmegedämmten Rohbau mit Außenputz, ein eingedecktes Dach, Türen und Fenster, Leerrohre für elektrische Leitungen und die Leitungszuführungen für Strom, Gas und Wasser bis zum Haus. Die Hauselektrik, Innenanschlüsse, Sanitäranlagen, Bodenbeläge, Malerarbeiten usw. sind dagegen Bestand des Innenausbaus und somit Aufgabe des Bauherrn. Viele Hausanbieter übernehmen - gegen Aufpreis - einzelne Innenausbau-Arbeiten und bieten Unterstützung, zum Beispiel durch Beratung.

Weitere Infos zur Ausbaustufe "Ausbauhaus":

Ausbauhäuser

Ein Haus ohne Keller bewirkt zunächst einmal eine deutliche Reduzierung der Baukosten. Man rechnet mit rund 300 Euro/qm an Kellerkosten. Hinzu kommen Kosten für Erdaushub und -entsorgung, die ebenfalls leicht einige tausend Euro ausmachen. Bei komplizierten Bodenverhältnissen können die Kellerkosten deutlich höher liegen. Kosten verursacht ein Keller auch, wenn ein KfW-Energieeffizienzhaus errichtet werden soll. Dann braucht man nämlich zusätzlich eine Kellerdämmung, um die Effizienzstandards zu erfüllen. Das ersparte Geld beim Bau ohne Keller kann für den großzügigeren Ausbau des übrigen Hauses eingesetzt werden. Genügend Stauraum ist auch ohne Keller durch entsprechende Dachnutzung, konsequente Ausschöpfung von "Freiräumen" - zum Beispiel unter Treppen -, geschickte Raumaufteilung und Möblierung möglich. Bei guter Planung bedeutet ein Haus ohne Keller keine Einschränkung.

Weitere Informationen zur Entscheidungshilfe:

Keller oder Bodenplatte: Eine grundlegende Entscheidung

Ein Haus mit Keller schafft zusätzliche Räume für unterschiedliche Nutzungen, insbesondere für Abstell-, Wirtschafts- und Freizeitzwecke. Die Mehrkosten sind prozentual meist geringer als der Gewinn an Fläche. Der Arbeitsraum im Keller, eine Garage, ein Partyraum, Platz für Sauna und Fitness, Wasch- und Trocknungsmöglichkeiten - all das kann mit einem Keller außerhalb der eigentlichen Wohnräume stattfinden oder wird überhaupt erst möglich. Manche Keller können bei Bedarf zu (separaten) Wohnzwecken umgewidmet werden. Wenn ein Wohnkeller in Betracht gezogen wird, ist dies bei der Kellerplanung mit zu berücksichtigen. Denn dafür gelten besondere bauliche Anforderungen.

Ausführliche Informationen zum Bau eines Kellers:

Was ist beim Kellerbau zu beachten?

Wenn auf einen Keller verzichtet wird, benötigt das Haus eine Bodenplatte. Die reinen Kosten für die Platte bewegen sich in einer Bandbreite von 80 bis 100 Euro/qm. Kosten für Erdarbeiten wie beim Keller entfallen oder beschränken sich auf Bodenglättung. Beim Kellerbau geht man vielfach von Kosten von 300 Euro/qm aus - mit Abweichungen nach oben und unten, je nach Ausführung und Anforderungen an den Kellerbau. Bei einer Haus- bzw. Kellerfläche von 100 Quadratmetern kann man danach für eine Bodenplatte 8.000 bis 10.000 Euro veranschlagen, für einen Keller 30.000 Euro. Überschlägig erhöht ein Keller die Baukosten im Vergleich zu Bodenplatte um etwa 10 bis 20 Prozent. Dafür gewinnt man bis zu 40 Prozent mehr Nutzfläche.

Weitere Infos zu den Kosten für eine Bodenplatte:

Bodenplatte - Welche Techniken gibt es und was kosten diese?

Wärmedämmung beim Haus sorgt für Einsparungen bei Heizenergie und Heizkosten. Sie ist ein aktiver Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz. Ein gewisses Maß an Wärmedämmung ist bereits durch die Energieeinsparverordnung rechtlich vorgegeben. Ab 2021 ist das Niedrigstenergiehaus bei Neubauten zwingend vorgeschrieben. Darüber hinaus gibt es weitere gute Gründe für Dämmmaßnahmen. Sie dienen nicht nur dem Schutz vor Kälte, sondern auch vor sommerlicher Hitze. Gedämmte Decken und Wände wirken isolierend. Sie beugen außerdem Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in Innenräumen vor. Für bestimmte Fördermittel ist die Erfüllung von Energieeffizienz-Standards - unter anderem durch ausreichende Wärmedämmung - Voraussetzung (z.B. KfW-Programm Energieeffizient Bauen).

Ausführliche Informationen zum Thema Dämmung eines Hauses

Richtig Dämmen hilft der Umwelt und dem Geldbeutel

Das Verputzen bzw. die Verklinkerung eines Hauses ist zunächst eine Frage der Ästhetik. Ein Haus ohne entsprechende "Außenhaut" wirkt unfertig. Darüber hinaus sollen Putz oder Klinker das Mauerwerk vor Witterungseinflüssen und Luftschadstoffen schützen. Das ist der Hauptzweck. Ohne diesen Schutz verwittern die Außenwände schneller und es besteht die Gefahr, dass Feuchtigkeit eindringt. Klinker besitzen den zusätzlichen Vorteil, dass sie wärmedämmend und schallisolierend wirken. Dafür sind Klinkerfassaden teurer als Putz, der außerdem mehr Gestaltungsmöglichkeiten bei Farbe und Form bietet. Putzfassaden müssen allerdings schneller erneuert werden. Klinker sind dagegen nahezu zeitlos.

Grundsätzlich macht die moderne Technik energieeffizientes Heizen mit unterschiedlichen Heizungstechniken und -arten möglich. Die Wahl der Heizung hängt von verschiedenen Faktoren ab:

1. Von den baulichen, räumlichen und technischen Voraussetzungen: genug Platz für Lagerung von Heizungsstoffen, Heizkessel und technische Einrichtungen, Gasanschluss vorhanden, richtige Dachausrichtung usw.
2. Von den Kosten der Heizungsinstallation und des Betriebs: hier bestehen je nach Technik erhebliche Unterschiede;
3. Von persönlichen Anforderungen und Präferenzen bezüglich der Heizung.

Mögliche Lösungen sind:

• Gas- oder Öl-Brennwertheizungen
• Pellet- oder Scheitholz-Heizungen
• Wärmepumpen und Solarthermie als Ergänzung
• Brennstoffzellen-Geräte

Ausführliche Antworten zur Wahl der Heizung:

Die richtige Heizung für mein Haus

Die Antwort auf diese Frage wird wesentlich durch das benötigte Finanzierungsvolumen fürs Haus und die persönliche finanzielle Leistungsfähigkeit bestimmt. Kreditfinanzierungen bedeuten immer Zins- und Tilgungsverpflichtungen. Diese sind in der Regel aus dem laufenden Einkommen zu bedienen. Das muss aber auch die Lebenshaltungskosten abdecken. Eine Finanzierung sollte stets so kalkuliert sein, dass bis zum Eintritt in den Ruhestand alle Kredite zurückgezahlt sind. In diesem Rahmen gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie man sich "mehr Haus" leisten kann:

• Durch Eigenleistungen beim Bau: das spart Kosten. Mehr als fünf bis zehn Prozent der Baukosten sind allerdings meist nicht drin
• Durch preisgünstiges Bauen: Häuser vom Hausanbieter sind oft günstiger als ein freigeplante Architektenhäuser
• Durch Bauen auf einem Erbpacht-Grundstück: beim Grundstück ist nur das Nutzungsrecht zu bezahlen, kein Kaufpreis.

Eine Hausfinanzierung stellt meist eine Paketlösung dar, die sich aus mehreren Bausteinen zusammensetzt. Als Faustregel gilt ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent. Eigenmittel sind Ersparnisse - zum Beispiel aus Lebensversicherungen, Fonds, Bankeinlagen usw.. Der Rest kann aus Fremdmitteln bestehen. Hundert-Prozent-Finanzierungen mit Krediten sind zwar möglich, aber an bestimmte Voraussetzungen gebunden und vergleichsweise teuer. Bausparen ist eine Kombination aus Eigenkapital- und Darlehensfinanzierung und wird bei vielen Baufinanzierungen eingesetzt. Alternativ oder ergänzend kommen Hypothekendarlehen hinzu - langfristige Darlehen, üblicherweise mit regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen, bei denen das Grundstück als Sicherheit dient. Wichtig ist, dass die Finanzierung als Ganzes tragfähig bleibt. Das heißt, die monatlichen Einkünfte müssen nach Abzug der Lebenshaltungskosten ausreichen, um die Kredite zu bedienen.

Übersicht zu den gängigsten Darlehensformen:

Baufinanzierung - Darlehensarten im Überblick

Die Kosten für ein eigenes Haus setzen sich aus drei Komponenten zusammen: den Grundstückskosten, den eigentlichen Baukosten und den Baunebenkosten.

1. Grundstückskosten: die Preise für Grundstücke variieren sehr stark. Sie liegen im Schnitt bei etwas über 100 Euro pro Quadratmeter. In begehrten Großstädten und Ballungsgebieten ist mit dem Mehrfachen davon zu rechnen. In ländlichen Gebieten sind auch "unterdurchschnittliche" Preise möglich. Es kommt immer auf die jeweilige Lage vor Ort, die Beschaffenheit, den Zuschnitt und den Erschließungsgrad des Grundstücks an.
2. Baukosten: die Baukosten weisen ebenfalls regionale Unterschiede auf, variieren aber nicht so stark wie Grundstückspreise. Realistisch ist eine Bandbreite von 1.100 Euro bis 2.700 Euro je Quadratmeter. Die Kosten hängen auch davon ab, ob ein Haus schlüsselfertig gebaut wird oder Eigenleistung mit einfließt. Ausstattung, Bauen mit oder ohne Keller und andere Faktoren beeinflussen die Kosten ebenfalls.
3. Baunebenkosten: kommen zusätzlich oben drauf und machen etwa 10 bis 15 Prozent der übrigen Kosten aus. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Makler-Courtage sind die wichtigsten Nebenkosten. Weitere Kosten sind: Kosten für Baugenehmigung, ggf. Kosten für Grundstückerschließung, Erdarbeiten, Bodengutachten, Vermessung usw.. Auch zu berücksichtigen sind Finanzierungskosten.

Umfassend erklärt mit Beispielrechnung:

Was kostet ein Haus? Ausführliche Antworten zur Kostenzusammenstellung

Jeder Hausbau ist mit Gefahren verbunden - mit möglichen gravierenden finanziellen Folgen. Über entsprechende Versicherungen können finanzielle Risiken abgesichert werden. Die wichtigsten Hausbau-Versicherungen sind:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: deckt Haftpflichtschäden ab, die in der Bauherrnverantwortung Dritten aus der Baustelle bzw. dem Baustellenbetrieb entstehen. Beispiel: herabfallende Dachziegel auf parkendes Auto.
• Bauleistungsversicherung: leistet bei Schäden am unfertigen Bau bzw. auf der Baustelle durch äußere Ereignisse - unter anderem bei Sturm und Hagel, Überschwemmung, Diebstahl, Vandalismus. Die Versicherung wird entweder vom Bauherrn oder vom beauftragten Bauunternehmer abgeschlossen.
• Feuerrohbauversicherung: ersetzt Schäden durch Feuer und Blitzschlag. Die Versicherung wird häufig mit einer späteren Gebäudeversicherung verknüpft und ist dann beitragsfrei.
• Bauhelferunfallversicherung: schützt Freunde, Bekannte, Verwandte, die beim Bau mithelfen, gegen finanzielle Unfallfolgen.
• Bauherrenunfallversicherung: ist die Bauhelferunfallversicherung für den Bauherrn und seine unmittelbaren Angehörigen.

Weitere Übersicht:

Die wichtigsten Versicherungen für Bauherren während der Bauphase

Die wichtigsten Versicherungen für Bauherren nach dem Einzug