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Ausbaustufen Schlüsselfertig und Bezugsfertig - Was ist enthalten?

Im Bau- bzw. Kaufvertrag mit Hausanbietern ist häufig ein "schlüsselfertiges Haus" vereinbart - vor allem bei Fertighausanbietern und beim Bauen mit Bauträgern. Zur Begriffsverwirrung finden sich statt "schlüsselfertig" auch Zusagen wie "bezugsfertig" oder "wohnkomplett". Klingt ähnlich - ist aber auch das Gleiche gemeint? Was bedeutet "schlüsselfertig bauen"? Und kann man in ein schlüsselfertiges Haus direkt einziehen? Mehr dazu erfahren Sie hier.

"Schlüsselfertig" - die höchste Ausbaustufe beim Hausbau

Hausbaufirmen bieten verschiedene Ausbaustufen an. Diese unterscheiden sich je nach Anbieter - auch in den Bezeichnungen. Häufig findet man folgende Unterscheidung:

    Bausatzhaus

    Die einzelnen Teile werden als Bausatz zur Baustelle geliefert. Der Zusammenbau und der anschließende Innenausbau erfolgt in Eigenregie. Der Anbieter begleitet den Bau planerisch, administrativ und überwachend

    Selbstbauhaus

    Diese Ausbaustufe funktioniert ähnlich wie das Bausatzhaus, manchmal werden beide Begriffe synonym verwandt. Häufig gilt das Selbstbauhaus für Häuser in Massivbauweise. Auch hier wird der Bau überwiegend in Eigenleistung errichtet, das Baumaterial wird gestellt.

    Ausbauhaus

    Bei dieser Ausbaustufe wird das Haus ohne Innenausbau geliefert, also außen komplett witterungsbeständig, innen unfertig. Der Innenausbau obliegt dem Hauskäufer.

    Schlüsselfertiges Haus

    Schlüsselfertige ist die höchste Ausbaustufe. Sie beinhaltet einen weitgehenden Innenausbau - im Idealfall geht dieser so weit, dass das Haus bezugsfertig ist. Oft ist das aber nicht der Fall. Einige Arbeiten sind noch in Eigenregie zu erledigen bevor der Einzug durchgeführt werden kann.

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Viele Anbieter differenzieren noch feiner. Das gilt insbesondere beim Innenausbau. Ein Hausanbieter sieht zum Beispiel folgende Ausbaustufen vor:

  • Mehrwert (entspricht etwa dem Ausbauhaus)
  • Technik komplett oder technikfertig (inkl. Haustechnik)
  • Bad komplett (zusätzlich inkl. Sanitäreinrichtungen)
  • Malerfertig (zusätzlich inkl. Malerarbeiten & Bodenverlegung)
  • Schlüsselfertig
  • Bezugsfertig (inkl. aller Innenausbaumaßnahmen)

Worin unterscheiden sich "schlüsselfertig" und "bezugsfertig"?

"Schlüsselfertig" ist kein Rechtsbegriff. Im Baurecht findet sich der Begriff nicht. Er hat sich in der Praxis herausgebildet und wird auch marketingtechnisch genutzt. "Schlüsselfertig" ist weitgehend Definitionssache. Allerdings darf der Begriff nicht nach Belieben verwendet werden. Ein Rohbau ist sicher nicht schlüsselfertig, das Haus muss sich in einem Ausbauzustand befinden, in dem eine Schlüsselübergabe möglich ist.

Von ähnlicher Rechtsqualität wie "schlüsselfertig" sind die Begriffe "bezugsfertig" oder "wohnkomplett". Auch sie sind baurechtlich nicht geregelt. Allerdings taucht der Begriff "bezugsfertig" in baufremden Vorschriften auf, unter anderem im Bewertungsgesetz - einer Steuervorschrift. Danach gilt:

"...Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen..." (§ 178 BewG).

Ein Hauskäufer eines bezugsfertig zugesagten Baus kann daher erwarten, dass das Haus bei Übergabe tatsächlich beziehbar und bewohnbar ist. Das ist sicher nicht der Fall, wenn Böden fehlen oder keine Sanitäranlagen vorhanden sind. Daher ist der Begriff "bezugsfertig" etwas weitergehend als "schlüsselfertig".

Eine Frage der Definition - was umfasst ein schlüsselfertiges Haus?

"Was bedeutet schlüsselfertig bauen?" Die Antwort darauf liefert letztlich der jeweilige Bauvertrag. Dabei kommt es vor allem auf die Bau- oder Leistungsbeschreibung an. Sie ist Vertragsbestandteil und erfasst alle Leistungen, die von der Hausbaufirma im Rahmen des vereinbarten Pauschal- oder Festpreises erbracht werden müssen. Ist ein schlüsselfertiges Haus vereinbart, geht aus der Bau- oder Leistungsbeschreibung der konkrete Ausbauzustand hervor. Darauf kann man sich auch rechtlich berufen. Das gelingt naturgemäß umso besser, je detaillierter, konkreter und umfassender die einzelnen Leistungen beschrieben sind.

Bauverträge sind privatrechtliche Verträge, bei denen Vertragsfreiheit gilt. In vielen Verträgen bezeichnet Schlüsselfertigkeit einen Ausbauzustand, in dem das Haus noch nicht (ganz) bezugsfertig ist. Typische Leistungen, die beim schlüsselfertigen Haus fehlen können, sind:

  • Bodenbeläge
  • Einbauarbeiten (Einbauküche, Einbaumöbel)
  • Maler- und Tapezierarbeiten
  • Fliesenarbeiten
  • Außenanlagen

Viele Hausbaufirmen bieten solche "Finish"-Arbeiten bis zur Komplett-Fertigstellung - gegen Aufpreis - als Zusatzleistung an. Die Alternative ist die Erledigung in Eigenleistung - bei entsprechendem handwerklichem Geschick - oder die Beauftragung von Handwerkern.

Gehört ein Keller zum schlüsselfertigen Haus?

Es gibt aber noch mehr Arbeiten und Kosten, die weder in einem schlüsselfertigen noch einem bezugsfertigen Haus enthalten sind. Dazu gehören vor allem Arbeiten zur Bauvorbereitung (Erdaushub, Grundstücksglättung). Gerade bei Fertighäusern ist das Fundament, der Keller, die Kellerdecke oder die Bodenplatte oft nicht standardmäßig im Leistungsumfang enthalten. Im Angebot steht dann zum Beispiel "ab OK Bodenplatte" - OK ist das Kürzel für Oberkante.

In vielen Fällen ist es allerdings möglich, solche Arbeiten mit dem Hausanbieter zu vereinbaren. Die Kosten dafür kommen dann beim Hauspreis "on Top". Erschließungs- und Genehmigungskosten gehen fast immer zu Lasten des Auftraggebers. Das gilt in der Regel auch für Vermessungsarbeiten. Häufig findet sich dafür der Begriff "bauseits". Bauseits zu erledigende Arbeiten muss der Bauherr bzw. Hauskäufer tragen.

Kosten und Eigenleistung

Ein schlüsselfertiges Haus kostet üblicherweise mehr als ein Bausatzhaus oder ein Ausbauhaus und hat einen niedrigeren Preis als ein bezugsfertiges Haus. Wie groß die Unterschiede sind, hängt natürlich vom jeweiligen Leistungsumfang der "Schlüsselfertigkeit" ab.

Bei Vergleichen ist zu berücksichtigen, dass auch die in Eigenregie zu leistenden Arbeiten nicht kostenlos sind. Wer selbst am Bau in Eigenleistung tätig ist, setzt dafür Zeit und Arbeitskraft ein. Oft dauert der Bau erheblich länger - dies ist mit zu kalkulieren. Müssen andere Firmen zur Herstellung der Bezugsfertigkeit beauftragt werden, entstehen ebenfalls Kosten. Außerdem ergibt sich zusätzlicher Koordinationsaufwand, wenn nicht alle Arbeiten "aus einer Hand" erfolgen. Somit bietet ein schlüsselfertiges oder bezugsfertiges Haus in der Regel den enspanntesten Hausbau für Bauherren.

Weiterführende Informationen
Erfahren Sie hier mehr zu Ausbaustufen und Eigenleistung

Vorteile und Nachteile im Überblick

Vorteile schlüsselfertiger Häuser

  • Weitgehende Kalkulationssicherheit: Es steht fest, was für die vereinbarten Leistungen zu zahlen ist

  • Garantierter Fertigstellungstermin: gibt Planungssicherheit

  • Professioneller Bau: die meisten Arbeiten werden von einer erfahrenen Hausbaufirma erledigt

  • Sofort beziehbar: im Idealfall kann das schlüsselfertige bzw. bezugsfertige Haus sofort bezogen werden (hängt von der Leistungsvereinbarung ab)

  • Kurze Bauzeit: durch den Aufbau durch eine Baufirma, sind alle Schritte aufeinander abgestimmt

Nachteile schlüsselfertiger Häuser

  • Bauvorhaben wird in "fremde" Hände gelegt: die eigenen Eingriffs- und Veränderungsmöglichkeiten sind nach Vertragsabschluss eingeschränkt

  • Unklaren und unvollständige Leistungsbeschreibungen: können zu Auslegungsproblemen und Nachjustierungsbedarf führen

  • Zusätzlich Kosten und Arbeiten bis zur Bezugsfertigkeit: sind ursprünglich nicht einkalkuliert und können unter Umständen auftreten

  • Wenig Spielraum zum Sparen: niedrigere Ausbaustufen bieten tendenziell mehr Potentiale zum Kosten sparen

Wann macht schlüsselfertiges Bauen Sinn?

Die Vereinbarung eines schlüsselfertigen Hauses macht Sinn, wenn man sich selbst nur wenig um sein Bauvorhaben kümmern kann oder will. Die genaue Festlegung der zu erbringenden Leistungen in der Bau- bzw. Leistungsbeschreibung ist das A und O beim schlüsselfertigen Bauen.

Ein guter Hausanbieter wird von sich aus auf höchstmögliche Transparenz und Vollständigkeit bei der Darstellung seiner Leistungen achten. Bei den Hausanbietern, die mit uns zusammenarbeiten, ist das durchweg der Fall. Ob ein "schlüsselfertiges" oder "bezugsfertiges" Haus zugesagt wird, ist dabei letztlich zweitrangig. Man sollte sich nur der möglichen Unterschiede und Konsequenzen bei den Begriffen bewusst sein.

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