Mehrfamilienhäuser

Das Mehrfamilienhaus ist eine hocheffiziente Möglichkeit, aus einem Grundstück das Maximum an Mieteinnahmen zu generieren. Es ist damit vor allem für Kapitalanleger eine interessante Möglichkeit der besonders sicheren Geldanlage. Aber auch für große Familien stellt das Mehrfamilienhaus eine optimale Möglichkeit dar, mit allen Generationen unter einem Dach zu leben. Gut geplant, sind Mehrfamilienhäuser günstig errichtet und schnell wieder abbezahlt. Die Baukosten sind allerdings stark vom Konzept abhängig. Um wirklich auf kleinster Fläche maximalen Wohnraum unter zu bringen, ist viel Recherche und Planung nötig. Die Baufirmen von Fertig- und Massivhäusern bieten zwar viele Lösungen für das Mehrfamilienhaus an. Ob diese aber wirklich zu den gegebenen Umständen passen, muss genau geprüft werden. Denn häufig steckt der Teufel im Detail.

Das Mehrfamilienhauses und seine verschiedenen Varianten

Der einfachste Weg zum Mehrfamilienhaus ist das als Doppelhaus ausgelegte Zweifamilienhaus. Der Vorteil an dieser Bauform ist, dass uneingeschränkt alle Bauformen und Materialien verfügbar sind. Ein Zweifamilienhaus hat maximal zweieinhalb Stockwerke, einschließlich Dach. Damit sind diese Häuser ohne weiteres in Leichtbauweise zu errichten: Fachwerk, Rahmen- oder Tafelbauweise sind hier problemlos für das Mehrfamilienhaus verwendbar. Der Nachteil bei dieser Lösung ist aber, dass das vorhandene Grundstück nicht optimal genutzt wird. Lediglich zwei Wohneinheiten zu errichten, ist nicht die effizienteste Lösung, um einen Bauplatz zu verwenden.

Wenn die Grundstücke - beispielsweise in Ballungsräumen - aber teuer sind, kommt man um einen konsequenten Hochbau nicht herum. Vier Wohneinheiten übereinander zu bauen, sind ein wesentlich effizienterer Weg, um ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Doch mit dieser Lösung werden die Leichtbauweisen ausgeschlossen. Es ist nicht möglich und auch nicht sinnvoll, so hohe Häuser nur mit Sperrholz, Fachwerk und Dämmaterial zu bauen. Das verbietet sich schon alleine aus Brandschutzgründen. Die nötige Statik, um Druck- und Windlasten zuverlässig abfangen zu können, liefern nur Vollmaterialen. Beton-, KSV- oder Gasbeton-Elemente sind geeignete Materialien, aus denen mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser errichtet werden können. Diese sind auch für den Brandschutz geeignet und zulässig.

Häuser mit etwas mehr Bauaufwand

Nachteilig bei den Vollmaterialien ist, dass sie zwar hochstabil sind, dafür aber sehr schlecht isolieren. Das gilt sowohl für den Trittschall wie für die Wärmedämmung. Beton und KSV müssen daher aufwändig gedämmt werden. Im Innenbereich ist eine gewissenhaft und handwerklich korrekt eingebaute Trittschalldämmung erforderlich. Die Außenwand dieser Häuser erfordert ein Wärmedämm-Verbundsystem um die KfW-Normen zu erfüllen. Gasbeton kann zwar den Dämmaufwand an der Außenwand minimieren. Die Wände aus diesem Material sind aber sehr dick - bei Mehrfamilienhäusern können mit Gasbeton etliche Quadratmeter vermietbarer Wohnfläche verloren gehen. Eine Trittschalldämmung benötigen Häuser aus Gasbeton-Elementen ebenfalls, da man keine Zwischendecken aus diesem Material fertigen kann.

Mehrfamilienhäuser werden naturgemäß wesentlich intensiver benutzt, als es bei Einfamilienhäusern der Fall ist. Viele Personen, welche ein- und ausgehen nutzen die gemeinsam genutzten Einrichtungen stärker ab. Hinzu kommen die Mehrbelastungen bei Umzügen, wie sie bei Mehrfamilienhäusern häufig vorkommen. Das erfordert in allen kollektiv verwendeten Bereichen einen deutlichen Mehraufwand. Eingänge, Treppenhäuser, Kellerräume, Dachböden, Vorplätze und Garagen müssen auf die Mehrfachnutzung ausgelegt sein. So sind hochfeste Terazzo- oder Marmortreppen bei diesen Objekten obligatorisch, während sich preiswerte Lösungen, wie Holztreppen, verbieten.

Mieter von Mehrfamilienhäusern sind in der Regel recht anspruchsvoll, vor allem wenn es sich um Neubauten handelt. Ein maximaler Nutzwert, wie Garten, Garage und Keller, rechtfertigen hohe Mieten und schränken den Kreis potentieller Mieter auf eine solvente Klientel ein. Dies hat seinen Preis, er lohnt sich in der Regel aber immer.

Die Kosten eines Hausbaus, insbesondere eines Mehrfamilienhauses lassen sich so nicht genau abschätzen, da sie von zahlreichen Faktoren abhängen. Bei einem Einfamilienhaus geht man bei normaler  Ausstattung von einem Quadratmeterpreis von etwa 1300 Euro aus. Diese Rechnung lässt sich auf den Hausbau generalisieren. Trotzdem handelt es sich hierbei um einen groben Richtwert, der von viele Faktoren beeinflusst werden kann.

Baut man dann ein Haus von einer Grundfläche von etwa 300qm belaufen sich die reinen Baukosten auf einen Preis von 390.000 Euro. Das zeigt auf welchem Investitionsniveau sich der Bau eines Mehrfamilienhauses bewegt. Hinzu kommen hier noch die Baunebenkosten und die Kosten für das Grundstück. Auch dieses muss vielen Anforderungen gerecht werden, um zum einen Platz für das Mehrfamilienhaus zu bieten und zum anderen auch die baulichen Maßnahmen durch den Bebauungsplan statt zu geben.

Lohnt sich der Bau eines Mehrfamilienhauses?

Auch hier lautet die Antwort: Das hängt davon ab. Je nachdem wie sich die Baukosten im Vergleich zu den Mietkosten verhalten. Einer der wichtigsten Faktoren ist hier der Mietspiegel an ihrem Bauort. Dieser kann bundesweit sehr stark variieren. In ländlichen Regionen sind die Mietspiegel relativ niedrig, dafür aber stabil. In urbanen Gebieten können deutlich höhere Mieten verlangt und die Baukosten schnell wieder durch Mieteinnahmen reingeholt werden.

Massiv oder mit Fertigteilen bauen

Dem notwendigen Mehraufwand bei massiv errichteten Mehrfamilienhäusern stehen sichere und hohe Mieteinnahmen gegenüber. Neubauten sind älteren Objekten stets bevorzugt, zumal sie auch niedrigere Heizkosten versprechen. Entsprechend anspruchsvoll können die Mieten veranschlagt werden, was den Cash-Back nur beschleunigt. Ein robustes Mehrfamilienhaus ist eine Geldanlage, welche an Sicherheit kaum noch zu überbieten ist. Die Hausunternehmen haben dies erkannt und bieten zahlreiche sehr interessante Lösungen an. Bei Massivhäusern können hingegen mehr als drei Geschosse übereinander gebaut werden, was bei Fertigteilhäusern eher unwahrscheinlich ist. Darüber hinaus bieten Massivhäuser einen besseren Schallschutz, was für das Zusammenleben von mehreren Familien von Vorteil sein kann.

Bei Fertighäusern sind die als Fertigteil angelieferten Bauteile in kurzer Zeit aufgebaut. Zusätzlich fallen teure Statik Berechnungen und architektonische Planungen bei Fertighäusern weg. Das senkt die Kosten erheblich. Letztlich bieten die Unternehmen umfangreiche Möglichkeiten an, das Haus individuell zu gestalten. So können auch ausgefallenere Dachformen wie das Mansarddach oder das Runddachverwirklicht werden.