Mehrfamilienhaus bauen
Das Mehrfamilienhaus ist eine optimale Möglichkeit, aus einem Grundstück das Maximum an Mieteinnahmen zu generieren. Es ist damit vor allem für Kapitalanleger eine sichere Bank. Aber auch großen Familien ermöglicht ein Mehrfamilienhaus das Zusammenleben aller Generationen unter einem Dach.
Gut geplant, sind Mehrfamilienhäuser günstig errichtet und schnell wieder abbezahlt. Die Baukosten sind allerdings stark vom Konzept und der Ausstattung abhängig. Um wirklich auf kleinster Fläche maximalen Wohnraum unter zu bringen, ist viel Recherche und Planung nötig.
Die Baufirmen von Fertig- und Massivhäusern bieten zwar viele Lösungen für das Mehrfamilienhaus an. Ob diese aber wirklich zu den gegebenen Umständen passen, muss bei jedem Projekt genau geprüft werden. Denn häufig steckt der Teufel im Detail von Bebauungsplan bis zur Finanzierung.
Das sollten Sie wissen
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Kataloge anfordernDas Mehrfamilienhaus und seine verschiedenen Varianten
Wohnungen nebeneinander bauen
Der einfachste Weg zum Mehrfamilienhaus ist das als Doppelhaus ausgelegte Zweifamilienhaus. Der Vorteil an dieser Bauform ist, dass uneingeschränkt alle Bauformen und Materialien verfügbar sind. Sowohl Doppelhaus als auch Zweifamilienhaus haben maximal zweieinhalb Stockwerke, einschließlich Dach. Damit sind diese Häuser ohne weiteres in Leichtbauweise zu errichten: Fachwerk, Rahmen- oder Tafelbauweise sind hier problemlos für das Mehrfamilienhaus verwendbar.
Der Nachteil bei dieser Lösung ist aber, dass das vorhandene Grundstück nicht optimal genutzt wird. Lediglich zwei Wohneinheiten zu errichten, ist nicht die effizienteste Lösung, um einen Bauplatz zu verwenden. Eine Alternative sind Reihenhäuser, bei denen auch maximal zwei Geschosse übereinander kommen, jedoch mehrere Wohnungen nebeneinander gebaut werden. Allerdings benötigt man hierfür ein besonders breites Grundstück.
Wohnungen übereinander bauen
Wenn die Grundstücke - beispielsweise in Ballungsräumen - aber teuer sind, kommt man um einen konsequenten Hochbau nicht herum. Vier Wohneinheiten übereinander zu bauen, sind ein wesentlich effizienterer Weg, um ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Setzt allerdings voraus, dass dies vor Ort auch baurechtlich zulässig ist.
Heutzutage kann dafür neben der konventionellen Bauweise mit Stein auch die überwiegend auf Holz basierende Fertigbauweise eingesetzt werden. Immer mehr Bauprojekt beweisen, dass der Baustoff Holz für den mehrstöckigen Bau bestens geeignet ist. In Bezug auf Statik, Brandschutz und Schallschutz können sehr gute Werte erreicht werden und gleichzeitig wird ein hohes Maß an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gewährleistet. Beton, Kies, Kalkstein oder Gasbeton-Elemente sind ebenfalls geeignete Baustoffe, aus denen mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser platzsparend errichtet werden können.
Mehrfamilienhaus Bauweise - massiv oder mit Fertigteilen bauen?
Was spricht für ein Mehrfamilienhaus Massivhaus?
Dem notwendigen Mehraufwand bei massiv errichteten Mehrfamilienhäusern stehen sichere und hohe Mieteinnahmen gegenüber. Ein robustes Mehrfamilienhaus bietet direkt einen optimalen Schallschutz, was für das Zusammenleben von mehreren Familien von Vorteil sein kann. Problemlos können mit der Massivbauweise mehr als drei Geschosse übereinander gebaut werden, auch wenn ein Mehrfamilienhaus mit nur einer oder zwei Etagen umgesetzt werden kann. Viele Bauherren schätzen zudem den großen Spielraum an Gestaltungsfreiheit beim Massivhausbau.
Was spricht für ein Mehrfamilienhaus Fertighaus?
Bei Fertighäusern werden die Bauteile im Werk so weit vorgefertigt, sodass das Mehrfamilienhaus in kurzer Zeit aufgebaut werden kann. Zusätzlich fallen teure Statikberechnungen und architektonische Neuplanungen bei Fertighäusern in der Regel weg. Das senkt die Kosten erheblich. Letztlich bieten die Unternehmen umfangreiche Möglichkeiten an, das Haus individuell zu gestalten. Der vorwiegende Einsatz von Holz ermöglicht einen CO2-sparenden Hausbau. Darüber hinaus ist es mittlerweile kein Problem mehr, Gebäude mit weit über drei Etagen in Fertigbauweise zu errichten.
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Was muss beim Vermieten eines Mehrfamilienhauses beachtet werden?
Wer sein gebautes Mehrfamilienhaus vermieten will, der sollte bereits bei der Planung einiges beachten, damit das Haus später auch attraktiv für seine Bewohner ist. Clevere Grundrisse der Wohnungen gehören zum Standard bei neugebauten Mehrfamilienhäusern, genauso wie eine energieeffiziente Ausstattung immer mehr gefragt ist.
Mieter von Mehrfamilienhäusern sind in der Regel recht anspruchsvoll, vor allem wenn es sich um Neubauten handelt. Ein maximaler Nutzwert von Garten, Garage und Keller rechtfertigen hohe Mieten und schränken den Kreis potentieller Mieter auf eine solvente Klientel ein. Dies hat seinen Preis beim Hausbau, er lohnt sich in der Regel aber immer und wird nach und nach durch die entsprechenden Mieteinnahmen armotisiert.
Neubauten sind älteren Objekten stets bevorzugt, zumal sie auch niedrigere Heizkosten versprechen. Entsprechend anspruchsvoll können die Mieten veranschlagt werden, was den Cash-Back nur beschleunigt.
Eine Vermietung des Hauses minimiert das Risiko von kompletten Mietausfällen, da Mieteinnahmen auf mehrere Parteien verteilt sind
Abnutzung durch Mehrnutzung beachten
Mehrfamilienhäuser werden naturgemäß wesentlich intensiver benutzt, als es bei Einfamilienhäusern der Fall ist. Viele Personen, welche ein- und ausgehen nutzen die gemeinsam genutzten Einrichtungen stärker ab. Hinzu kommen die Mehrbelastungen bei Umzügen, wie sie bei Mehrfamilienhäusern häufig vorkommen. Das erfordert in allen kollektiv verwendeten Bereichen einen deutlichen Mehraufwand. Folgende Hausbereiche müssen auf die Mehrfachnutzung ausgelegt sein
- Eingänge
- Treppenhäuser
- Kellerräume
- Dachböden
- Vorplätze
- Garagen
So sind sehr feste Terazzo- oder Marmortreppen bei diesen Objekten obligatorisch, während sich preiswerte Lösungen, wie Holztreppen, verbieten.
Vorteile und Nachteile von Mehrfamilienhäusern
Vorteile
Mehrere abgetrennte Wohneinheiten möglich
Wohneinheiten können vermietet werden
Flexibilität in Form und Größe des Hauses
Kosten für den Hausbau können geteilt werden
Gemeinschaftsgefühl durch Vielzahl an Bewohnern
Wenig Grundfläche aber viel Wohnfläche
Nachteile
Eventuell Spannungen wenn man sich nicht mit Nachbarn versteht
Aufteilung innerhalb der Wohneinheiten lässt nicht viel Flexibilität zu
Abstimmung mit Nachbarn bei Umbauten
Große finanzielle Investition notwendig
Was kostet ein Mehrfamilienhaus?
Die Kosten eines Hausbaus, insbesondere eines Mehrfamilienhauses lassen sich so nicht genau abschätzen, da sie von zahlreichen Faktoren abhängen.
Würde man den Durchschnittswert von 2.000 €/qm bei einem Haus mit einer Grundfläche von etwa 300 qm anwenden, würden sich die reinen Baukosten auf einen Preis von 600.000 Euro belaufen. Das zeigt auf, welchem Investitionsniveau sich der Bau eines Mehrfamilienhauses bewegen kann. Hinzu kommen hier noch die Baunebenkosten und die Kosten für das Grundstück. Auch dieses muss vielen Anforderungen gerecht werden, um zum einen Platz für das Mehrfamilienhaus zu bieten und zum anderen auch die baulichen Maßnahmen durch den Bebauungsplan statt zu geben.
Mitunter sinkt der Quadratmeterpreis ab einer gewissen Hausgröße jedoch und die Kosten für eine Wohneinheit sind um einiges günstiger als bei einem freistehenden Einfamilienhaus.
Beispielrechnung Mehrfamilienhaus Kosten vs. Einfamilienhaus Kosten
In diesem Beispiel stellen wir ein Einfamilienhaus einem Mehrfamilienhaus gegenüber. Beide werden schlüsselfertig als Fertighaus gebaut.
Einfamilienhaus Bungalow mit einer Wohnung auf einer Ebene
- Wohneinheit hat ca. 88 qm
- Preis ab 189.916 Euro
Quadratmeterpreis von rund 2.158 Euro
Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen auf drei Etagen
- Gesamtwohnfläche 259 qm
- 1 Wohneinheit hat ca. 86 qm
- Gesamtpreis des Hauses ab 430.300 Euro
- Preis für eine Wohneinheit rund 143.433 Euro
Quadratmeterpreis von rund 1.661 Euro
Lohnt sich der Bau eines Mehrfamilienhauses?
Auch hier lautet die Antwort: Das hängt davon ab, welches Ziel Sie mit dem Hausbau verfolgen.
- Bauen Sie das Haus alleine, um es anschließend zu vermieten, ist einer der wichtigsten Faktoren der Mietspiegel an Ihrem Bauort. Dieser kann bundesweit sehr stark variieren. In ländlichen Regionen sind die Mietspiegel relativ niedrig, dafür aber stabil. In urbanen Gebieten können deutlich höhere Mieten verlangt und die Baukosten schnell wieder durch Mieteinnahmen reingeholt werden. Achten Sie daher besonders darauf, wie sich die Baukosten im Vergleich zu den Mietkosten verhalten, um sicherzugehen, dass sich die Investition lohnt.
- Planen Sie ein Mehrgenerationenhaus für Ihre Familie, so ist ein Mehrfamilienhaus mit Sicherheit die beste Variante, alle unter ein Dach zu bekommen. Das Haus und die Größe der Wohnungen kann dabei variabel gestaltet und an unterschiedliche Bedürfnisse angepasst werden. Zudem kann das Mehrgenerationenhaus kollektiv finanziert werden.
- Der Bau eines Mehrfamilienhauses lohnt sich vor allem auch dann, wenn Sie eher wenig Budget haben. Bauen Sie das Haus mit mehreren Parteien gemeinsam, können viele Kosten geteilt werden. Dazu gehören beispielsweise Grundstückskosten und Baunebenkosten.
Baufirmen die Mehrfamilienhäuser bauen
Fazit: Kapitalanlage Mehrfamilienhaus
Gerade in urbanen Gebieten mit sehr teuren Grundstückspreisen empfiehlt sich der Bau eines Mehrfamilienhauses. Die Vielzahl an Wohneinheiten eignet sich nicht nur für das Zusammenleben von großen Familien, sondern auch als Kapitalanlage: Nicht benötigte Wohneinheiten können vermietet und so zusätzliche Einnahmen generiert werden.
- Ideal als Mehrgenerationenhaus
- Optimale Nutzung von Baugrund
- Attraktive Kapitalanlage, aber großes Startkapital nötig
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Die passende Finanzierung sollte nicht nur die besten Konditionen, sondern auch Ihre Lebenssituation berücksichtigen. Lassen Sie sich persönlich von einem Experten beraten.
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