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Mit diesen Baunebenkosten müssen Sie rechnen

Während man eine ziemlich konkrete Vorstellung davon hat, wie viel Grundstück und Haus kosten dürfen, sind die Baunebenkosten zunächst die große Unbekannte. Dabei haben sie eine enorme Relevanz und müssen von Anfang an mit einkalkuliert werden. Es ist auch nicht so kompliziert, wie es auf dem ersten Blick erscheinen mag. Wir erklären einzeln und verständlich, welche Posten aufkommen. Die Kosten addieren sich aus verschiedenen Bereichen zusammen. Manche sind bereits zu bezahlen, bevor es mit dem Bau überhaupt losgehen kann, andere begleiten einen die gesamte Bauphase über und einige sind erst nach Fertigstellung fällig. Damit das Budget am Ende reicht, geben wir einen Überblick, mit welchen Zusatzkosten zu rechnen ist.

1. Nebenkosten beim Grundstückskauf

Wenn der Makler bei der Grundstücksuche hilft

Bei einem Neubauprojekt, wie z. B. dem Bau eines Fertig- oder Massivhauses fallen Maklerkosten in der Regel nur an, soweit ein Makler das Grundstück vermittelt hat. Man kann dann von etwa 3,5 bis 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer ausgehen. Diese berechnen sich natürlich nur auf den Grundstückspreis und sind in der Summe entsprechend niedriger, als wenn der Makler ein bebautes Grundstück vermittelt.

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Kein Immobiliengeschäft ohne Notar

Kein Immobiliengeschäft ist in Deutschland ohne eine Eintragung in das Grundbuch gültig. Dafür bedarf es der Beglaubigung durch einen Notar. Die Gebühren für den Notar liegen etwa zwischen 1 und 1,5 Prozent des Grundstückskaufpreises. Das hört sich zunächst einmal nicht viel an, schließlich geht es ja in den meisten Fällen um unbebautes Bauland. In der Regel muss aber zusätzlich noch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Auch hierfür fallen zusätzliche Gebühren an. Gegebenenfalls müssen noch weitere gebührenpflichtige Eintragungen und Löschungen im Grundbuch vorgenommen werden. Darunter fallen zum Beispiel Wege- und Wohnrechte sowie die Löschung bestehender Belastungen oder einer Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung ist schon für vergleichsweise wenig Geld zu haben und sichert den Käuferanspruch auf das Grundstück, bevor das Eigentum endgültig an den Käufer übergegangen ist. Das ist sinnvoll, falls dem Verkäufer in der Zwischenzeit die Insolvenz droht.

Tipp

Um Geld zu sparen, sollte man möglichst alles an einem Termin erledigen, d.h. die Grundschuldbestellungsurkunde schon im Vorfeld organisieren und an den Notar übergeben.

Zuzüglich aller Gebühren fallen noch einmal 19 Prozent Mehrwertsteuer an. Im Ergebnis sollte man also lieber 1,5 bis 2 Prozent der Summe aus Grundstückswert und Grundschuld einplanen.

Im Überblick: Hier ist der Notar involviert

  • Betreuung und Beurkundung des Grundstückskaufvertrags als neutrale Instanz
  • Eintragung ins Grundbuch (Kosten für die Eintragung sind in der Bezahlung des Notars enthalten)
  • Eintragung/Löschung von Belastungen
  • Eintragung und Betreuung der Grundschuld
  • Eintrag/Löschung der Auflassungsvormerkung
  • Eintragung/Löschung von Wege- und Wohnrechten

Dank Grunderwerbsteuer verdient auch der Staat mit

Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Höhe legen die jeweiligen Bundesländer fest. Bis 2007 betrug sie bundesweit 3,5 %. Seit die Bundesländer die Höhe bestimmen dürfen, haben sich erhebliche Unterschiede ergeben. Wie hoch die Grunderwerbssteuer in Ihrem Bundesland ist, können Sie dieser Infografik entnehmen:


Infografik mit einer Deutschlandkarte und den Werten der Grunderwerbsteuer

Hat man diese ersten Hürden hinter sich gebracht, ist man Eigentümer eines Grundstücks. Bis mit dem Bau begonnen werden kann, müssen noch einige Voraussetzungen erfüllt und Kosten gestemmt werden.

2. Nebenkosten für die Grundvorbereitung

Hausanschlusskosten und Erschließungsbeitrag

Öffentliche Erschließung

Unter Erschließung versteht man den Anschluss des Hauses an alle Leitungen wie Kabel und Rohre zur Anbindung ans Kommunikationsnetz, an die Wasserversorgung, ans Abwassersystem und an die Stromversorgung. Die Erschließungskosten bewegen sich häufig in einem Rahmen von 10.000 bis 20.000 Euro, können je nach Gegebenheit aber auch höher ausfallen. Ausschlaggebend ist hier die Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt. In einem und demselben Baugebiet können die Anschlusskosten also erheblich variieren. Als Bauherr muss man 90 Prozent der Kosten der öffentlichen Erschließung tragen. Wie hoch die Anschlusskosten im Einzelnen sind, lässt sich bei den regionalen Versorgern erfragen

Private Erschließung

Selbst bei bereits teil- oder vollerschlossenen Grundstücken sollte ein gewisser Puffer eingerechnet werden, denn von dem Anschluss des Grundstücks bis zum Haus sind auch noch einige Meter zu überbrücken. Wo die Anschlüsse im Haus gebraucht werden, hängt nicht zuletzt von der Lage der Immobilie auf dem Grundstück und der Aufteilung der Räumlichkeiten ab. Die Kosten für die private Erschließung hat man zu 100 Prozent selbst zu tragen und gehören zu den Baukosten. Viele Haushersteller rechnen die Hausanschlüsse schon mit ein. Ist dies jedoch nicht der Fall sollte man noch Kosten um die 5.000 bis 15.000 Euro einplanen.

Erschliessung Hausanschluss

Gerade in Neubaugebieten kommt häufig noch der Bau von Straßen oder Kinderspielplätzen hinzu. Je nachdem, welche weiteren Infrastrukturmaßnahmen wie zum Beispiel der Bau einer Straße, die Einrichtung von Straßenbeleuchtung, die Befestigung von Parkflächen oder der Bau von Schallschutzwänden von der Kommune übernommen werden, werden die Kosten nach einem zuvor festgesetzten Schlüssel auf alle Anlieger umgelegt.

Deswegen brauchen Stadtverwaltungen mitunter etwas länger, bis sie die Erschließungskosten erheben. In einigen Fällen kann es sogar mehrere Jahre dauern. Es lohnt sich also, den kalkulierten Betrag auf einem gesonderten Konto abzulegen, um nicht in einen finanziellen Engpass zu geraten, wenn plötzlich der Gebührenbescheid der Stadt in Haus flattert.

Zukünftige Ausgaben beachten

Dass man sich an Infrastrukturmaßnahmen beteiligen muss, die sich vor der Haustür abspielen, kann immer wieder mal vorkommen. Wird das Kanalnetz erneuert oder ein lärmoptimierter Asphalt aufgebracht, kann die Gemeinde eine Beteiligung der angrenzenden Eigentümer verlangen, da sich durch solche Maßnahmen das Wohnumfeld verbessert.

Ein Bodengutachten ist Pflicht

Mann prüft den Sandboden auf Eignung für Hausbau

Das Bodengutachten oder Baugrundgutachten ist eine Grundvoraussetzung für den Bau des Hauses. Das Bodengutachten gibt darüber Auskunft, wie der Boden beschaffen ist und ob er sich überhaupt zur Bebauung eignet. Ebenso gibt es Aufschluss darüber, ob unter Umständen besondere Maßnahmen notwendig sind, das Haus vor eindringender Feuchtigkeit zu schützen oder spezielle statische Anforderungen gestellt werden.

In der Regel wird Bauland nicht umsonst als solches bezeichnet. Das heißt, dass alles in Ordnung ist oder aber regionaltypische Vorkehrungen getroffen werden müssen. So sind in einigen Regionen aufgrund des hohen Grundwasserspiegels besondere Gebäudeabdichtungen notwendig. In bergigen Regionen wiederum kann ein felsiger Untergrund einen erhöhten Aufwand beim Kellerbau bedeuten.

Auch die vorherige Nutzung des Grundstücks kann Einfluss auf die Beschaffenheit haben. So könnten in ehemaligen Industrie- oder Militäranlagen Altlasten im Boden gefunden werden. Ebenso kann es vorkommen, dass auf Grundstücken, die schon einmal zur Wohnbebauung genutzt wurden, die Häuser zwar abgerissen wurden, die Keller aber aus Kostengründen einfach zugeschüttet wurden und dann in Vergessenheit gerieten.

Im Idealfall liegt das Bodengutachten schon vor dem Kauf des Grundstücks vor, denn die Beschaffenheit des Bodens hat einen großen Einfluss auf den Wert des Grundstücks. So weiß man rechtzeitig, worauf man sich einlässt oder ob man lieber an anderer Stelle baut.

Das Bodengutachten selbst kostet je nach betriebenem Aufwand zwischen 500 und 1.000 Euro.

Das Grundstück muss vermessen werden

Landvermessung

Abstandflächen sind ein wichtiger Punkt im deutschen Bauordnungsrecht. Umso wichtiger ist es deswegen, dass das Baugrundstück vor dem Bau korrekt vermessen wird. Die Vermessung nimmt in der Regel ein Vermessungsbüro vor, das u.a. einen amtlichen Lageplan sowie einen objektbezogenen Lageplan für das Projekt erstellt. Die Kosten für die Lageplan Ausführungen hat auch der Bauherr zu tragen.

Sollte ein Grundstück beispielsweise durch eine Parzellierung neu zugeschnitten werden oder die letzte Vermessung Jahrzehnte zurückliegen und aufgrund der verwendeten Technik zu ungenau gewesen sein, lohnt sich eine Vermessung bereits vor dem Grundstückskauf. Beachten Sie aber, dass nur der Eigentümer einen Antrag auf Vermessung stellen kann.

Zum Bauantrag gehört ein amtlicher Lageplan. Zu Baubeginn muss eine Absteckung an der Stelle erfolgen, an der das Haus errichtet wird. Nach Fertigstellung des Objektes muss ein katasterrechtlicher Gebäudenachweis („Gebäudeeinmessungspflicht“) erbracht werden, um zu zeigen, wie das Haus letztendlich steht. Die Vermessungskosten sind in den jeweiligen Vermessungsgebührenordnungen der Länder festgeschrieben. Hierfür sollte man zwischen 2.000 und 3.000 Euro einplanen (enthalten in den Kosten sind die Lagepläne). Je nach zu betreibendem Aufwand, zum Beispiel das Setzen neuer Grenzpunkte, und Wert des Grundstücks kann der Betrag aber auch höher ausfallen.

Nach der Baugenehmigung kann es losgehen

Ist das Bodengutachten erstellt und das Grundstück vermessen, kann ein Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Die Kosten für das Einholen einer Baugenehmigung hängen vom Umfang des Bauvorhabens und der Gebührensatzung der Gemeinde ab und betragen allgemein ca. 0,2 -0,7 Prozent der Bausumme. So sollten bei einem Einfamilienhaus bis 150 m² Wohnfläche 1.000 Euro nicht überstiegen werden. Ohne Baugenehmigung geht auf dem Bau jedoch nichts und ohne Begleichung des Gebührenbescheids ergeht auch noch keine Baugenehmigung. Eine Baugenehmigung ist für ein Jahr gültig. Bis dahin muss man mit dem Bau beginnen.

Wer den Bauvertrag von einem Spezialisten prüfen lassen will, muss zusätzlich noch ca. 250 Euro für die rechtliche Prüfung einberechnen.

Das Engagieren eines Prüfstatikers

In den Bundesländern Berlin, Brandenburg und Hessen ist die Beauftragung eines Prüfstatikers vorgeschrieben. Dieser überprüft normalerweise, nachdem bereits ein Statiker die Pläne des Architekten geprüft hat, dessen Berechnungen. Zudem überprüft er während der Bauphase die Bewehrung der Bodenplatte und Decken bevor diese mit Beton vergossen werden und erstellt einen Prüfbericht über den Rohbau. Auch wenn es beim Fertighausbau in der Regel keinen wirklichen Rohbau gibt, ist der Prüfstatiker aber nicht entbehrlich. Er wird häufig vom Fertighaushersteller gestellt und ist im Preis inbegriffen. Das liegt an der besonderen Vertragscharakteristik beim Fertighausbau. Wenn der Prüfstatiker selbst engagiert werden muss, zum Beispiel beim Bau eines Massivhauses, sind mit Kosten zwischen 1.500 und 2.000 Euro zu rechnen.

3. Nebenkosten zur Einrichtung der Baustelle

Baumfällungen auf dem Grundstück

Alte Bäume auf einem Grundstück können später im Garten für eine schöne Atmosphäre sorgen. Für den Bau aber sind sie häufig hinderlich oder stehen schlichtweg im Weg. Ab einem gewissen Stammumfang ist für eine Fällung eine Genehmigung bei der Gemeinde einzuholen. Ebenso sollte man Naturschutzvorschriften beachten, da von März bis September Fällungen untersagt sein können. Auch können dicke Wurzeln einen Aushub erschweren. Die Fällung sollte, soweit es sich nicht nur um dünne Stämmchen handelt, in jedem Fall Profis überlassen werden. Die Kosten können sich dabei inklusive Genehmigung und Entfernung der Wurzeln auf bis zu 500 Euro pro Baum belaufen.

Baugrund vorbereiten sowie Strom- und Wasserversorgung sichern

Sind die Hindernisse aus dem Weg geräumt, müssen der Baugrund vorbereitet und die Baustelle eingerichtet werden. Eventuell müssen Wege für Baufahrzeuge befestigt werden, damit diese sich nicht festfahren. Die Einrichtung einer Baustraße ist aber verhältnismäßig günstig. Das hängt natürlich von der jeweiligen Fläche ab, aber mehr als 250 Euro muss man in der Regel dafür nicht einkalkulieren.

Der Boden muss vorbereitet und eingeebnet werden. Ist ein Keller geplant, muss eine Baugrube ausgehoben werden und auch eine Bodenplatte wird nicht einfach auf den Boden gesetzt. Die Aushubkosten belaufen sich auf etwa 4 bis 10 Euro pro Kubikmeter. Das hängt jedoch auch von der Bodenklasse ab. Bei Böden mit hohem Wasseranteil oder felsigen Böden ist der zu betreibende Aufwand für die Firmen deutlich höher und entsprechend höher sind die zu erwartenden Kosten. Der Aushub muss natürlich auch abtransportiert werden. Die Kosten Abfuhr von Erdreich liegen zwischen 10 und 16 Euro pro Kubikmeter.

Ebenso wird auf einer Baustelle viel Wasser und Strom benötigt. Wenn man für beides zusammen etwa 500 bis 800 Euro einplant, ist man gut beraten.

4. Nebenkosten während und nach dem Hausbau

Diese Versicherungen braucht der Bauherr

Dass ein Fertighaus in der Regel innerhalb von drei Tagen an Ort und Stelle steht, minimiert das Risiko, dass es auf der Baustelle zu einem Unfall kommt, ungemein. Das heißt aber nicht, dass man an dieser Stelle sparen und auf wichtige Versicherungen verzichten sollte. Dennoch sparen gerade Fertighaus-Bauer bei Versicherungen, denn die Prämien sind entsprechend gering.

Unverzichtbar für alle Bauherren ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Sie deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden ab und wird für den Abschluss einer Baufinanzierung mitunter auch vorausgesetzt. Sie deckt zudem Schäden ab, die Freunde oder Verwandte auf der Baustelle selbst oder im Zusammenhang mit der Bautätigkeit beim Nachbarn verursachen.

Jede Baustelle macht Gelegenheit für Diebe. Ein Bauzaun ist für Einbrecher, die es beispielsweise auf Metall abgesehen haben, kein großes Hindernis. Auch wenn Baumaterial bei den Bauarbeiten beschädigt wird, ersetzt die Versicherung diesen Schaden.

Eine optionale Versicherung ist die Baufertigstellungsversicherung. Sie sichert Sie vor dem seltenen Fall ab, dass der Bauunternehmer insolvent ist und nicht mehr die vereinbarte Leistung erbringt. Um das Risiko eines insolventen Herstellers zu umgehen, empfiehlt sich eine ausreichende Recherche zur Seriosität des Anbieters.

Gerade wenn das Haus nicht schüsselfertig übergeben werden soll, sondern als Ausbauhaus geliefert wird, greift man gerne auf die Hilfe von Freunden zurück. Helfen bei der Fertigstellung eines Ausbauhauses Freunde und Familie tatkräftig mit, sind diese – auch wenn sie unentgeltlich arbeiten – bei der Berufsgenossenschaft anzumelden und sollten über eine Bauhelfer Versicherung verfügen.

Für alle Versicherungen zusammen sollte man etwa 500 bis 1000 Euro einrechnen. Mehr Informationen zu den einzelnen Versicherungen, die ein Bauherr während der Bauphase haben sollte, lesen Sie hier.

Den Außenbereich nicht aus den Augen verlieren

Garten anlegen - Glonn exterior 2

Wenn das Haus einmal steht, müssen je nach Ausführung noch Wege zur Haustür gepflastert, eine Einfahrt betoniert oder eine Terrasse gebaut werden. In jedem Fall sollten die Zuwege fest im Budget mit eingeplant werden.

Ein ordentlich angelegter Garten hat vielleicht nicht die oberste Priorität, kostet aber häufig mehr, als man sich das zunächst vorstellen mag. Eine Packung Rasensamen ist natürlich recht günstig, aber mit Gartenhaus, Terrasse, Möbeln sowie Pflanzen und vielleicht einem Teich kann ein Garten leicht 5.000 Euro und mehr kosten, je nachdem wie viel Budget dafür übrigbleibt oder vorgesehen ist.

Übersicht und Beispielrechnung zu den Nebenkosten beim Hausbau

Um einen Überblick aller Kosten zu verschaffen, führen wir in der folgenden Tabelle noch einmal kurz die einzelnen Posten mit ungefähren Werten auf. Im vorangegangenen Fließtext findet man zu jedem Unterpunkt noch genauere Informationen zur Zusammensetzung der einzelnen Kostenpunkte.

Beispieldaten:

Schlüsselfertiges Einfamilienhaus, 120 m² Wohnfläche - Hauspreis 210.000 €
800 m² großes Grundstück in Niedersachsen - Grundstückspreis 64.000 €

NebenkostenBeispielwert
Makler (5% des Grundstückpreises)3.200 €
Notar (1,5% des Grundstückpreises)960 €
+ 19% Mehrwertsteuer182 €
Grunderwerbsteuer (5%)3.200 €
Erschließung20.000 €
Bodengutachten700 €
Vermessung inkl. Lageplan2.500 €
Baugenhemigung800 €
Bauvertragsprüfung250 €
Prüfstatiker1.500 €
Baumfällung (2 Bäume je 500€)1.000 €
Baustraße (20m²)200 €
Bodenaushub (800m³ je 4€/m³)3.200 €
Abfuhr überschüssiger Erde (300m³ je 12€/m³)3.600 €
Bauwasser und -strom700 €
Versicherungen600 €
Baubegleitung1.800 €
Außenanlage10.000 €
Gesamtsumme Baunebenkosten54.392 €

 

Bei den Werten handelt es sich um Annäherungswerte und können zum Teil stark von reellen Preisen abweichen basierend auf anderen Gegebenheiten. 

Anhand unseres Beispiels wird deutlich, dass auf den eigentlichen Preis von 210.000 Euro für das Haus, zusätzlich noch ca. 54.400 Euro an Nebenkosten hinzukommen.

Infografik mit einer Übersicht zu allen Baunebenkosten sowie Beispielwerten

Fazit

Die Baunebenkosten sind ein Teil der “versteckten Kosten beim Hausbau”, die vorab schwer zu fassen sind. Behält man alle hier genannten Kosten-Posten im Blick und kalkuliert sie zu Beginn der Planung mit ein, werden Schätzwerte für die Gesamtkosten aller Posten um ein Vielfaches genauer.

Was passiert bei einer Fehlkalkulation der Baunebenkosten?

Baunebenkosten zu niedrig berechnet – was nun?

Häufig werden die Baunebenkosten nicht vollständig behandelt, wodurch es zu einer Fehlkalkulation kommt. Schnell kann mal ein Posten übersehen werden in der Planung. Handelt es sich dabei um einen beachtlichen Kostenpunkt, so kann dies negative Auswirkungen haben. Das Budget reicht nicht aus, was durchaus zu einem Baustopp führen kann. Wird dann beim Kreditgeber eine Nachfinanzierung angefragt, so müssen Bauherren sich auf eine Ablehnung einstellen. Lässt sich die Bank dennoch auf ein erweitertes Darlehen ein, so wird sie sehr wahrscheinlich hohe Zinsen verlangen. Besser ist es daher, von Beginn an eine hohe Eigenkapitalquote zu haben. Eine weitere Hilfe bei einer Unterkalkulation ist es, vorerst Abstriche bei der Außengestaltung vorzunehmen. Garage, Terrasse und Co. können auch noch um einiges später errichtet werden.

Zu hohes Budget für die Nebenkosten kalkuliert – was nun?

Eine zu hohe Kalkulierung der Nebenkosten kann ebenfalls negative Effekte haben. Wurde beispielsweise ein zu hohes Darlehen festgelegt, dann fallen mehr Zinsen an, als eigentlich notwendig gewesen wären. Darüber hinaus verlangt der Kreditgeber meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, sofern Sie den überschüssigen Teil Ihres Kredits vorzeitig zurückzahlen wollen. Nichtsdestotrotz ist es immer besser, wenn die Nebenkosten für den Hausbau etwas großzügiger im Voraus berechnet werden, um nicht in eine unangenehme Geldnot zu gelangen.

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