Grundstück kaufen - direkt vom Eigentümer oder über einen Makler?

Der Wegfall der Maklergebühr ist das stärkste Argument für den Kauf eines Grundstücks direkt vom Eigentümer. Verkäufer werben in Inseraten häufig mit dem provisionsfreien Angebot. Allerdings wird die ersparte Courtage in einem solchen Fall gerne den eigenen Kaufpreisforderungen zugeschlagen. Die Grundstücksofferte ist also nicht unbedingt günstiger als mit einem Makler. Als Kaufinteressent sollten Sie sich dieses Umstandes bewusst sein. Er eröffnet Ihnen Verhandlungsspielräume nach unten - gut wenn Sie dann den tatsächlichen Grundstückswert kennen (siehe unten).

Der Direktkauf birgt darüber hinaus einige Risiken, die Sie möglichst im Vorfeld ausschalten sollten. Oft können Eigentümer nur unvollständige oder ungenaue Angaben zum Grundstück machen - zum Beispiel zur Bebaubarkeit, zur Bodenbeschaffenheit, zum Erschließungsstand usw..

Noch unerfreulicher ist, wenn Verkäufer bewusst negative und wertmindernde Sachverhalte verschweigen - zum Beispiel über bestehende Altlasten. Das ist zwar rechtlich nicht zulässig und ein Verkäufer kann dafür ggf. in Haftung genommen werden. Auch der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt bei Arglist nicht vor Haftung. Die Durchsetzung des Rechts im Nachhinein ist aber immer schwierig und aufwändig. Sie sollten sich daher vor einem Kaufvertrag selbst eine möglichst gute Informationsbasis schaffen - unter anderem über Bebauungspläne, ein Baugrundgutachten oder die Erkundigungen bei Baubehörden.

Beim Grundstückskauf über einen Makler fällt immer eine Maklercourtage an. Anders als bei Vermietungen gilt hier (noch) nicht das Bestellerprinzip. Das heißt: wer den Makler bezahlt, ist letztlich Vereinbarungssache zwischen Käufer und Verkäufer und unabhängig von der Beauftragung. Auch die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Es gibt aber bezüglich beider Sachverhalte Usancen, die je nach Bundesland und zum Teil auch nach Region unterschiedlich sind.

In den meisten Bundesländern ist eine Provision von 7,14 Prozent (inkl. MwSt.) fällig und Verkäufer und Käufer teilen sich die Bezahlung hälftig. In Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen wird die Courtage üblicherweise vom Käufer getragen. Die folgende Grafik zeigt die Maklerprovision für jedes deutsche Bundesland.

Vorteile eines Maklers beim Grundstückskauf

Der Kauf über einen Makler bietet den Vorteil, dass Sie in der Regel auf einer besser gesicherten Informationsbasis kaufen können. Das mindert Ihr Risiko. Ein Makler ist grundsätzlich daran interessiert, dass der Kauf zustande kommt - schließlich ist das Voraussetzung für seinen Verdienst. Er wird sich daher darum bemühen, beiden Seiten gerecht zu werden. Gute Makler verfügen üblicherweise über solide Erfahrungen und Kenntnisse, kümmern sich im Vorfeld um die Klärung offener Fragen, die Beschaffung von Unterlagen und möglichst vollständige Informationen.

Oft können Makler selbst eine professionelle Wertermittlung durchführen und Baugrunduntersuchungen veranlassen. Sie müssen sich nicht darum kümmern, die Wertermittlung ist meistens im Preis mit inbegriffen. Auch weiß ein Makler aufgrund seiner Maklerkenntnisse, wo noch freie Baugrundstücke zu haben sind - auch solche, die noch nicht inseriert sind. Mit einer Maklerbeauftragung oder -anfrage lässt sich die eigene Suche nach einem passenden Grundstück abkürzen.

Es gibt also durchaus Gründe für den Grundstückskauf über einen Makler. Der Wert eines Maklers hängt wesentlich von seinen Fähigkeiten und seinem Engagement ab.

Sowohl Verkäufer als auch Käufer eines Grundstücks sind daran interessiert, den Marktwert des betreffenden Grundstücks zu kennen. Dieser bildet die Grundlage für Kaufpreisvorstellungen bzw. -forderungen. Leider lässt sich dieser Wert nicht so einfach feststellen, denn jedes Grundstück bildet in gewisser Weise ein Unikat. Aber es gibt hilfsweise Verfahren. Eine erste Orientierung bieten die sogenannten Bodenrichtwerte.

Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte, die aus den Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte abgeleitet werden. Sie gelten jeweils für eine Bodenrichtwertzone, die je nach Gegebenheit einzelne Straßenzüge bis zu einem ganzen Landkreis umfassen kann. Ein Bodenrichtwert ist natürlich ziemlich ungenau, weil er als reiner Durchschnitt die spezifische Lage und Beschaffenheit des zu bewertenden Grundstücks nicht berücksichtigt. Diese versucht man durch entsprechende Zu- oder Abschläge zu bewerten. Wertbeeinflussende Faktoren sind u.a.:

• Grundstücksgröße
• Grundstücksausrichtung
• Grundstückszuschnitt
• Bebaubarkeit
• Lage (Umgebung, Infrastruktur-Anbindung, Versorgung)
• Bodeneigenschaften
• Erschließungsgrad

Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts

Exakter ist das sogenannte Vergleichswertverfahren, eine rechtlich geregelte Methode. Dabei wird der Grundstückswert aus den aktuellen Kaufpreisen für Grundstücke von ähnlicher Größe und Beschaffenheit im Umfeld abgeleitet. Der Vergleichswert ist stark marktorientiert und daher eine gute Basis für Kaufpreisvorstellungen.

Das Problem ist: wenn nur wenige Grundstücks-Transaktionen stattfinden, ist keine ausreichende Datengrundlage für die Vergleichswertermittlung vorhanden. Das ist häufig in Großstädten mit sehr knappem Bauland-Angebot der Fall. Dann muss doch auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden.

Die Kosten des Grundstückskaufs setzen sich aus dem eigentlichen Kaufpreis und den Nebenkosten zusammen. Maklerprovisionen bilden dabei nur einen Teil der Nebenkosten. Hier ein typisches Kostenbeispiel aus Käufersicht:

• Grundstücks-Kaufpreis: 100.000 Euro

• Grunderwerbsteuer: 6.000 Euro (bei einem Steuersatz von 6 %; in den Bundesländern gelten Steuersätze von 3,5 % bis 6,5 %)

• Maklerprovision: 3.570 Euro (7,14 % Courtage mit hälftiger Aufteilung)

• Notar- und Grundbuchgebühren: rund1.800 Euro (inkl. MwSt., 5,5-facher Gebührensatz unterstellt)

Insgesamt fallen in dem Beispiel 11.370 Euro an Nebenkosten zu dem eigentlichen Kaufpreis an. Die vom Käufer zu tragende Maklercourtage macht dabei etwas weniger als ein Drittel der Nebenkosten und rund 3,2 Prozent der Gesamtkosten aus.

Wird zusätzlich ein Baugrundgutachten eingeholt, ist mit weiteren Kosten von 600 bis 1.000 Euro zu rechnen. Ein Wertgutachten kostet als Kurzgutachten nur wenige Dutzend Euro, bei detaillierter Wertermittlung kann mit bis zu 500 Euro kalkuliert werden.

Der Grundstückskauf bedarf stets der notariellen Beurkundung. Der Notar entwirft dabei üblicherweise auch den Kaufvertrag. Er kümmert sich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notartermin um:

1. die nötigen Erkundigungen (Klärung von Vorkaufsrechten, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung)
2. veranlasst die Zahlung des Kaufpreises (bei Vorliegen der vertraglichen Voraussetzungen)
3. und sorgt für die Grundbucheintragungen (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung)

In der Grafik werden die Bauherrenpflichten übersichtlich zusammen gefasst. Daran sehen Sie, welche Dokumente Sie vor dem Kauf für die Bank zusammentragen müssen und welche Unterlagen Sie anschließend an den Grundstückskauf erhalten.