Wie findet man das passende Grundstück?

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    Mit der Wahl des Grundstücks trifft man bereits erste richtungsweisende Entscheidungen für die Entwicklung des zukünftigen Eigenheims. Dabei spielen viele verschiedene Aspekte eine Rolle, die über die Qualität und den Preis des Grundstücks entscheiden. Verschiedene Anbieter helfen bei der Grundstückssuche, mit diesem Ratgeber kann jeder einschätzen, wie gut oder schlecht ein Grundstück ist. 

    Bewertung Grundstück

    Quelle: thingamajiggs / fotolia.com

    Wo findet man sein Grundstück?

    Neben der erwähnten Hilfe vom Hausanbieter gibt es viele andere mögliche Quellen für die Grundstücksuche. Banken, Postbanken und Sparkassen sind häufig die erste Anlaufstelle für Grundstücke. Auch in Kleinanzeigen finden sich mögliche Bauorte, aber auch  Zwangsversteigerungen bieten Termine zur günstigen Wohnortbeschaffung (i.d.R. inklusive Haus). Auch in Bauämtern bzw. Bauaufsichtsbehörden können Angebote gefunden werden - online und vor Ort.

    Anlaufstellen gibt es viele, begehrte Grundstücke dagegen natürlich leider nur vergleichsweise wenige. Wer alle Kanäle nutzt, hat die besten Chancen - dazu zählt natürlich auch die Beratung beim Anbieter.

    Kosten eines Grundstücks

    Die Preisspanne reicht bei Baugrundstücken sehr weit. Es gibt sehr günstige, abgelegene, zum Teil nicht einmal erschlossene Grundstücke bis zu teuren Großstadtgrundstücken in Wassernähe. Das Spektrum reicht von vierstelligen und kann bis zu siebenstelligen Eurobeträgen ragen.

    Ohne konkrete Angebote ist kaum jemandem mit dieser Aussage geholfen - wichtig für Sie ist jedoch, dass es in den letzten Jahren eine rasche Preissteigerung bei Grundstücken, Häusern und beim Hausbau gegeben hat und der Trend zumindest wahrscheinlich noch einige Zeit anhält.

    Die folgende Grafik stellt die durchnittlichen Quadratmeterpreise des letzten Jahres 2017 für alle Bundesländer gegenüber. Zudem wird gezeigt, in welchen Städten die Preise am höchsten und in welchen Städten am niedrigsten sind:

    Es gibt einheitliche Posten, die beim Kauf jedes Grundstücks aufkommen:

    Maklercourtage

    Setzt man einen Makler ein, fallen Gebühren an, die üblicherweise regional festgeschrieben sind. Sie sind nicht gesetzlich verankert, trotzdem aber schwer zu verhandeln.

    Bundesland

    Maklerprovision

    Verkäuferanteil

    Käuferanteil

    Baden-Württemberg

    7,14 %

    3,57 %

    3,57 %

    Bayern

    7,14 %

    3,57 %

    3,57 %

    Berlin

    7,14 %

    0 %

    7,14 %

    Brandenburg

    7,14 %

    0 %

    7,14 %

    Bremen

    5,95 %

    0 %

    5,95 %

    Hamburg

    6,25 %

    0 %

    6,25 %

    Hessen

    5,95 %

    0 %

    5,95 %

    Mecklenburg-Vorpommern

    5,95 %

    2,38 %

    3,57 %

    Niedersachsen

    zwischen 4,76 und 7,14 %

    zwischen 0 und 3,57 %

    zwischen 3,57 und 7,14 %

    Nordrhein-Westfalen

    7,14 %

    3,57 %

    3,57 %

    Rheinland-Pfalz

    7,14 %

    3,57 %

    3,57 %

    Saarland

    7,14 %

    3,57 %

    3,57 %

    Sachsen

    7,14 %

    3,57 %

    3,57 %

    Sachsen-Anhalt

    7,14 %

    3,57 %

    3,57 %

    Schleswig-Holstein

    7,14 %

    3,57 %

    3,57 %

    Thüringen

    7,14 %

    3,57 %

    3,57 %

    Stand: Juni 2017

     

    Grunderwerbsteuer

    Auch die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer immobilie oder einem Grundstückserwerb an. Auch diese ist auf bundesebene geregelt, die Steuer ist jedoch festgeschrieben und im Gesetz verankert. Daran führt gewissermaßen kein Weg vorbei.

     

    Bundesland

     

    Steuersatz

    Baden-Württemberg

    5,0 %

    Bayern

    3,5 %

    Berlin

    6,0 %

    Brandenburg

    6,5 %

    Bremen

    5,0 %

    Hamburg

    4,5 %

    Hessen

    6,0 %

    Mecklenburg-Vorpommern

    5,0 %

    Niedersachsen

    5,0 %

    Nordrhein-Westfalen

    6,5 %

    Rheinland-Pfalz

    5,0 %

    Saarland

    6,5 %

    Sachsen

    3,5%

    Sachsen-Anhalt

    5,0 %

    Schleswig-Holstein

    6,5 %

    Thüringen

    6,5 % 

    Bewertung eines Grundstücks - das sind die Einflussfaktoren

    Es wird grob zwischen einfacher, mittlerer und guter Lage unterschieden. Diese Klassifizierung ist natürlich nicht subjektiv, sondern wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Einer diese Faktoren ist die Verkehrsanbindung. Liegen Autobahnen oder der nächste Zugang zum ÖPNV weit entfernt, wird das eher negativ bewertet, anderseits wirkt sich die direkte Lage an einer Hauptverkehrsstraße auch nicht positiv aus.

    Ein Punkt, der für junge Familien ebenso entscheidend ist wie für alte Menschen ist die medizinische Versorgung um Umkreis. Wie schnell sind Kinderärzte oder Allgemeinmediziner erreichbar? Ebenso spielt die übrige Infrastruktur der Umgebung eine entscheidende Rolle. Sind Kindergärten und Schulen in der Nähe? Wie sieht es mit Einkaufsmöglichkeiten für Waren des täglichen Bedarfs aus? 

    Viele Ziele sind mit dem Auto schnell erreicht, doch ist es auch entscheidend, wie gut man Wege zu Fuß oder mit dem Fahrrad bestreiten kann. Das ist besonders für junge Familien entscheidend. Können die Kinder später selber zum Training des Sportvereins fahren oder muss man sie mit dem Auto hinbringen und einsammeln? Lässt sich das mit den Job vereinbaren?

    Ein Faktor, an den viele nicht sofort denken, ist die infrastrukturelle Versorgung durch Telekommunikation. Immer noch sind zahlreiche Stadtränder und ländlich geprägte Gebiete nicht mit schnellem Internet versorgt. Ist man beruflich darauf angewiesen, kann dies für manches Grundstück ein Ausschlusskriterium sein.

    Auch wenn es in den Gemeinden Bemühungen gibt, Stadtränder und Dörfer nicht überaltern zu lassen, ist es schwer, Prognosen über so viele Jahre hinweg zu treffen. Doch Ortskerne, mit viel Leerstand oder aufgrund eines hohen Altersdurchschnitt der Bewohner zu erwartendem Leerstand können sich auch negativ auf die Wertentwicklung eines Grundstücks auswirken und den Wert des Hauses mindern. In einem solchen Fall übersteigt das Wohnungsangebot die Nachfrage. Umgekehrt besteht natürlich die Möglichkeit, dass man hier günstig Eigentum in einem ein alsbald aufblühenden Viertel erwirbt. Das ist jedoch eine langfristige Wette, deren Ausgang sich nur schwer prognostizieren lässt. 

    Ein guter Indikator ist, wenn bereits viel Bauland verkauft wurde oder bereits Häuser im Bau sind und in den Ortskernen Wohngebäude und öffentliche Einrichtungen saniert oder neu gebaut werden. Hier haben sich bereits viele Menschen dafür entschieden, die nächsten Jahre bzw. gar Jahrzehnte in dem Ort zu verbringen. Dies lässt auf eine engagierte und aktive Nachbarschaft schließen.

    Gerade in Großstädten sind auch sonstige kulturelle Aktivitäten wie Handwerkermärkte oder Straßenfeste ein Anhaltspunkt für eine aktive Nachbarschaft. 

    Man sollte sich also im Vorfeld diesbezüglich informieren und sich auch selbst einen Eindruck verschaffen und nicht von Maklern oder städtischen Entwicklungsgesellschaften blenden lassen.

    Auch die unmittelbare Nachbarschaft hat Auswirkungen auf den Wert und die Wertentwicklung des Grundstücks. Schaut man von dem Fenster auf einen Bahnhof oder den Parkplatz eines Supermarktes, ist das sicher nicht der schönste Ausblick. Auch wenn in Innenstädten Grundstücke heiß begehrt und damit entsprechend teuer sind, heißt das nicht, dass es sich bei ihnen um eine gute Lage handelt. Ein reines Wohngebiet wenige hundert Meter weiter kann trotz ähnlicher Infrastruktur eine weitaus bessere Lage bedeuten.

    Die Lage im Baugebiet

    Oft unterscheiden sich auch innerhalb eines Baugebietes die Wertigkeiten eines Grundstücks. So kann ein Grundstück am Ende eines Wendehammers viel ruhiger sein als das, das an der Ecke von Zufahrts- und Stichstraße liegt.

    Andererseits können die Hausanschlusskosten für ein zurückliegendes Grundstück viel höher sein als für eins, das dicht am nächsten Versorgungspunkt liegt.

    Im Idealfall ist ein Grundstück schon soweit erschlossen und angeschlossen, dass man allein noch die Anschlüsse zum Haus verlegen lassen muss.

    Gibt es einen Bebauungsplan?

    Bebauungsplan Dachform

    Quelle: dessauer / fotolia.com

    Selbst wenn man das Grundstück in der gewünschten Lage gefunden hat, bedeutet das nicht, dass man dort auch sein Traumhaus errichten kann. Nachbarn und Bebauungspläne können allzu extravaganten Plänen einen Strich durch die Rechnung machen. Im Bebauungsplan sind beispielsweise bestimmte Dachformen vorgeben oder First- und Traufhöhe sowie die Vollgeschosszahl festgeschrieben. Ob ein Bebauungsplan vorliegt oder in Planung ist, kann man bei der zuständigen Gemeinde erfragen. Hier lässt sich auch erfragen, ob weitere Erschließungsmaßnahmen geplant sind und mit welchen Kosten man zu rechnen hat.

    (Solange man sich innerhalb der gesetzlichen Vorgaben bewegt, muss ein Bau genehmigt werden und dann sind Einwände die Nachbarn, soweit sie gefragt werden, auch wirkungslos. Sobald es aber Abweichungen von dem geltenden Recht gibt, haben Nachbarn ein Mitspracherecht. Nachbarn ist in diesem Fall sehr eng zu verstehen. Denn Nachbar ist nur, wer mit seinem Grundstück an das Baugrundstück grenzt. Nur wenn es um Abstandsflächen zur Straße hin geht, müssen auch die Nachbarn von der anderen Straßenseite angehört werden. Insbesondere der Gebäudehöhe sind so Grenzen gesetzt.)

    Die Beschaffenheit des Grundstücks

    Doch auch nach unten kann die Gestaltungsfreiheit begrenzt sein. Die Bodenbeschaffenheit entscheidet mit darüber, ob man einen Keller oder besser eine Bodenplatte errichtet. Felsiger oder sumpfiger Untergrund können einen Kellerbau unmöglich oder teurere Sicherungsmaßnahmen nötig machen. Ebenso sollte man sich vor dem Kauf eines Grundstücks darüber im Klaren sein, wieviel Platz man benötigt. Kann ein fehlender Keller durch ein weiteres Geschoss aufgefangen werden, wenn es denn zulässig ist?

    Ein Bodengutachten gibt Aufschluss über die Beschaffenheit des Grundstücks. Gerade in Großstädten werden zunehmend alte Industrie- und Militärbrachen zu Wohngebieten umgewidmet. Hier besteht die Möglichkeit, dass Altlasten im Boden vorhanden sind. Noch bis in die Mitte des 20. Jahrhunderts spielte Umweltbewusstsein keinen große Rolle, weshalb Altöl- oder Chemikalienrückstände den Boden belasten. Selbst wenn man selber die Kosten für eine großflächige Auskofferung nicht zu tragen hat, kann es zu deutlichen Verzögerungen kommen bis auf dem Grundstück gebaut werden kann. 

    Besonders in den Innenstädten findet man bei Bauarbeiten immer wieder alte Weltkriegsbomben, die entschärft werden müssen. Diese werden auch bei einer vorherigen Bodenuntersuchung nicht unbedingt gefunden.

    Vor dem Kauf des Grundstücks

    Nachdem man sich schon bei Bauamt der Gemeinde über das Baugebiet informiert hat, sollte der nächste Weg zum Amtsgericht führen. Hier kann man sich über die Eigentumsverhältnisse informieren und schauen, ob der Verkäufer auch tatsächlich zum Verkauf berechtigt ist und nicht zum Beispiel nur Teil einer Güter- oder Erbengemeinschaft ist. Ein Blick ins Grundbuch informiert zudem über die Rechte Dritter an dem Grundstück. Hat zum Beispiel der Anlieger oder Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks ein Wegerecht, weil er einen Zugang zu seinem Grundstück benötigt oder dort eine Garage anschließt? Ist vielleicht ein anderer Käufer vorgemerkt? 

    Sobald man weiß, was man will, und welche Punkte einem wie wichtig sind bzw. an welchen Stellen man Kompromisse eingehen mag, lässt sich viel zielgerichteter nach dem passenden Grundstück suchen.

    Fazit

    Die Einordnung eines Grundstücks passiert auf vielen Wegen. Es ist ebenso nötig, die Infrastruktur zu bewerten, wie auch den Bauuntergrund bewerten zu lassen. Ein Bebauungsplan kann eingesehen werden, um die Eingrenzungen eigener Wünsche vorab nachprüfen zu können. Lassen Sie sich von einem Anbieter beraten, gibt der Ihnen die Informationen in der Regel direkt bei der Beratung. Wollen Sie sich beraten lassen, suchen Sie sich einen passenden Anbieter oder ein Wunschhaus mit unseren Suchmöglichkeiten heraus und stellen Sie unverbindlich und kostenlos eine Anfrage. 

    Hier geht es zu unserer Checkliste für Ihren Grundstückskauf und zu oft gestellten Fragen zum Thema.

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