Wie findet man das passende Grundstück?

Mit der Wahl des Grundstücks trifft man bereits erste richtungsweisende Entscheidungen für die Entwicklung des zukünftigen Eigenheims. Dabei spielen viele verschiedene Aspekte eine Rolle, die über die Qualität und den Preis des Grundstücks entscheiden. Mit diesem Ratgeber kann jeder einschätzen, wie gut oder schlecht ein Grundstück ist. 

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Wo findet man sein Grundstück?

Banken, Postbanken und Sparkassen sind häufig die erste Anlaufstelle für Grundstücke. Auch in Kleinanzeigen finden sich mögliche Bauorte, aber auch Zwangsversteigerungen bieten Termine zur günstigen Wohnortbeschaffung (i.d.R. inklusive Haus). Zudem können über Bauämter bzw. Bauaufsichtsbehörden Angebote gefunden werden - online und vor Ort. Das gleiche gilt für Hausanbieter, von denen einige einen Grundstückservice ihren Kunden zur Verfügung stellen.

Anlaufstellen gibt es viele, begehrte Grundstücke dagegen natürlich leider nur vergleichsweise wenige. Wer alle Kanäle nutzt, hat die besten Chancen - dazu zählt natürlich auch die Beratung beim Anbieter.

Anlaufstellen
  • Banken

  • Kleinanzeigen

  • Zwangsversteigerung

  • Bauamt & Bauaufsichtsbehörde

  • Hausanbieter

Kosten für ein Grundstück

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Die Preisspanne reicht bei Baugrundstücken sehr weit. Es gibt sehr günstige, abgelegene, zum Teil nicht einmal erschlossene Grundstücke bis zu teuren Großstadtgrundstücken in Wassernähe. Das Spektrum reicht von vierstelligen und kann bis zu siebenstelligen Eurobeträgen ragen.

Ohne konkrete Angebote ist kaum jemandem mit dieser Aussage geholfen - wichtig für Sie ist jedoch, dass es in den letzten Jahren eine rasche Preissteigerung bei Grundstücken, Häusern und beim Hausbau gegeben hat und der Trend zumindest wahrscheinlich noch einige Zeit anhält.

Die folgende Grafik stellt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise des Jahres 2017 für alle Bundesländer gegenüber. Zudem wird gezeigt, in welchen Städten die Preise am höchsten und in welchen sie am niedrigsten waren:

Infografik mit Grundstückspreisen in deutschen Bundesländern und Städten

Es gibt zwei einheitliche Posten, die beim Kauf jedes Grundstücks aufkommen und im folgenden erklärt werden.

Maklercourtage

Setzt man einen Makler ein, fallen Gebühren an, die üblicherweise regional festgeschrieben sind. Sie sind nicht gesetzlich verankert, trotzdem aber schwer zu verhandeln.

BundeslandMaklerprovisionVerkäuferanteilKäuferanteil
Baden-Württemberg7,14 %3,57 %3,57 %
Bayern7,14 %3,57 %3,57 %
Berlin7,14 %0 %7,14 %
Brandenburg7,14 %0 %7,14 %
Bremen5,95 %0 %5,95 %
Hamburg6,25 %0 %6,25 %
Hessen5,95 %0 %5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern5,95 %2,38 %3,57 %
Niedersachsen4,76 - 5,95 % oder 7,14 %0 % oder 3,57 %3,57 % oder 4,76 - 5,95 %
Nordrhein-Westfalen7,14 %3,57 %3,57 %
Rheinland-Pfalz7,14 %3,57 %3,57 %
Saarland7,14 %3,57 %3,57 %
Sachsen7,14 %3,57 %3,57 %
Sachsen-Anhalt7,14 %3,57 %3,57 %
Schleswig-Holstein7,14 %3,57 %3,57 %
Thüringen7,14 %3,57 %3,57 %
Stand: Herbst 2018

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt auch beim Kauf einer Immobilie oder einem Grundstück an und unterscheidet sich nach Bundesebene. Die Steuer ist jedoch festgeschrieben und im Gesetz verankert.

Infografik mit einer Deutschlandkarte und den Werten der Grunderwerbsteuer

Einflussfaktoren zur Bewertung eines Grundstücks

Es wird grob zwischen einfacher, mittlerer und guter Lage unterschieden. Diese Klassifizierung ist natürlich nicht subjektiv, sondern wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst.

    Verkehrsanbindung

    Ein wichtiger Faktor ist die Verkehrsanbindung. Liegen Autobahnen oder der nächste Zugang zum ÖPNV weit entfernt, wird das eher nachteilig bewertet, anderseits wirkt sich die direkte Lage an einer Hauptverkehrsstraße auch negativ aus.

    Medizinische Versorgung

    Ein Punkt, der für junge Familien ebenso entscheidend ist wie für alte Menschen ist die medizinische Versorgung um Umkreis. Wie schnell sind Kinderärzte oder Allgemeinmediziner erreichbar? Ebenso spielt die übrige Infrastruktur der Umgebung eine entscheidende Rolle.

    Infrastruktur

    Sind Kindergärten und Schulen in der Nähe? Wie sieht es mit Einkaufsmöglichkeiten für Waren des täglichen Bedarfs aus? Viele Ziele sind mit dem Auto schnell erreicht, doch ist es auch entscheidend, wie gut man Wege zu Fuß oder mit dem Fahrrad bestreiten kann. Das ist besonders für junge Familien entscheidend. Können die Kinder später selbst zum Training des Sportvereins fahren oder muss man sie mit dem Auto hinbringen und einsammeln? Lässt sich das mit dem Job vereinbaren?

    Internet- und Telefonanschluss

    Ein Faktor, an den viele nicht sofort denken, ist die infrastrukturelle Versorgung durch Telekommunikation. Immer noch sind zahlreiche Stadtränder und ländlich geprägte Gebiete nicht mit schnellem Internet versorgt. Ist man beruflich darauf angewiesen, kann dies für manches Grundstück ein Ausschlusskriterium sein.

    Altersdurchschnitt und Aktivität

    Auch wenn es in den Gemeinden Bemühungen gibt, Stadtränder und Dörfer nicht überaltern zu lassen, ist es schwer, Prognosen über so viele Jahre hinweg zu treffen. Doch Ortskerne, mit viel Leerstand oder aufgrund eines hohen Altersdurchschnitt der Bewohner zu erwartendem Leerstand können sich auch negativ auf die Wertentwicklung eines Grundstücks auswirken und den Wert des Hauses mindern. In einem solchen Fall übersteigt das Wohnungsangebot die Nachfrage. Umgekehrt besteht natürlich die Möglichkeit, dass man hier günstig Eigentum in einem alsbald aufblühenden Viertel erwirbt. Das ist jedoch eine langfristige Wette, deren Ausgang sich nur schwer prognostizieren lässt. 

    Ein guter Indikator ist, wenn bereits viel Bauland verkauft wurde oder bereits Häuser im Bau sind und in den Ortskernen Wohngebäude und öffentliche Einrichtungen saniert oder neu gebaut werden. Hier haben sich bereits viele Menschen dafür entschieden, die nächsten Jahre bzw. gar Jahrzehnte in dem Ort zu verbringen. Dies lässt auf eine engagierte und aktive Nachbarschaft schließen. Gerade in Großstädten sind auch sonstige kulturelle Aktivitäten wie Handwerkermärkte oder Straßenfeste ein Anhaltspunkt für eine aktive Nachbarschaft.

    Man sollte sich also im Vorfeld diesbezüglich informieren und sich auch selbst einen Eindruck verschaffen und nicht von Maklern oder städtischen Entwicklungsgesellschaften blenden lassen.

    Direkte Nachbarschaft

    Auch die unmittelbare Nachbarschaft hat Auswirkungen auf den Wert und die Wertentwicklung des Grundstücks. Schaut man von dem Fenster auf einen Bahnhof oder den Parkplatz eines Supermarktes, ist das sicher nicht der schönste Ausblick. Auch wenn in Innenstädten Grundstücke heiß begehrt und damit entsprechend teuer sind, heißt das nicht, dass es sich bei ihnen um eine gute Lage handelt. Ein reines Wohngebiet wenige hundert Meter weiter kann trotz ähnlicher Infrastruktur eine weitaus bessere Lage bedeuten.

Die Lage im Baugebiet

Oft unterscheiden sich auch innerhalb eines Baugebietes die Wertigkeiten eines Grundstücks. So kann ein Grundstück am Ende eines Wendehammers viel ruhiger sein als das, das an der Ecke von Zufahrts- und Stichstraße liegt.

Andererseits können die Hausanschlusskosten für ein zurückliegendes Grundstück viel höher sein als für eins, das dicht am nächsten Versorgungspunkt liegt.

Im Idealfall ist ein Grundstück schon soweit erschlossen und angeschlossen, dass man allein nur noch die Anschlüsse zum Haus verlegen lassen muss.

Gibt es einen Bebauungsplan?

BebauungsplanSelbst wenn man das Grundstück in der gewünschten Lage gefunden hat, bedeutet das nicht, dass man dort auch sein Traumhaus errichten kann. Nachbarn und Bebauungspläne können allzu extravaganten Plänen einen Strich durch die Rechnung machen. Im Bebauungsplan sind beispielsweise bestimmte Dachformen vorgeben oder First- und Traufhöhe sowie die Vollgeschosszahl festgeschrieben. Ob ein Bebauungsplan vorliegt oder in Planung ist, kann bei der zuständigen Gemeinde erfragt werden. Hier lässt sich auch erfragen, ob weitere Erschließungsmaßnahmen geplant sind und mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Solange man sich innerhalb der gesetzlichen Vorgaben bewegt, muss ein Bau genehmigt werden und dann sind Einwände die Nachbarn, soweit sie gefragt werden, auch wirkungslos. Sobald es aber Abweichungen von dem geltenden Recht gibt, haben Nachbarn ein Mitspracherecht. Nachbarn ist in diesem Fall sehr eng zu verstehen. Denn Nachbar ist nur, wer mit seinem Grundstück an das Baugrundstück grenzt. Nur wenn es um Abstandsflächen zur Straße hin geht, müssen auch die Nachbarn von der anderen Straßenseite angehört werden. Insbesondere der Gebäudehöhe sind so Grenzen gesetzt.

Die Bodenbeschaffenheit

Leeres Feld und Wiese nebeneinanderDoch auch nach unten kann die Gestaltungsfreiheit begrenzt sein. Die Beschaffenheit des Grundstücks entscheidet mit darüber, ob man einen Keller oder besser eine Bodenplatte errichtet. Felsiger oder sumpfiger Untergrund können einen Kellerbau unmöglich oder teurere Sicherungsmaßnahmen nötig machen. Ebenso sollte man sich vor dem Kauf eines Grundstücks darüber im Klaren sein, wieviel Platz man benötigt. Kann ein fehlender Keller durch ein weiteres Geschoss aufgefangen werden, wenn es denn zulässig ist?

Ein Bodengutachten gibt Aufschluss über die Beschaffenheit des Grundstücks. Gerade in Großstädten werden zunehmend alte Industrie- und Militärbrachen zu Wohngebieten umgewidmet. Hier besteht die Möglichkeit, dass Altlasten im Boden vorhanden sind. Noch bis Mitte des 20. Jahrhunderts spielte Umweltbewusstsein keine große Rolle, weshalb Altöl- oder Chemikalienrückstände den Boden belasten. Selbst wenn man selbst die Kosten für eine großflächige Auskofferung nicht zu tragen hat, kann es zu deutlichen Verzögerungen kommen bis auf dem Grundstück gebaut werden kann. 

Besonders in den Innenstädten findet man bei Bauarbeiten immer wieder alte Weltkriegsbomben, die entschärft werden müssen. Diese werden auch bei einer vorherigen Bodenuntersuchung nicht unbedingt gefunden.

Vor dem Kauf des Grundstücks

Nachdem man sich schon bei Bauamt der Gemeinde über das Baugebiet informiert hat, sollte der nächste Weg zum Amtsgericht führen. Hier kann man sich über die Eigentumsverhältnisse informieren und schauen, ob der Verkäufer auch tatsächlich zum Verkauf berechtigt ist und nicht zum Beispiel nur Teil einer Güter- oder Erbengemeinschaft ist. Ein Blick ins Grundbuch informiert zudem über die Rechte Dritter an dem Grundstück. Hat zum Beispiel der Anlieger oder Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks ein Wegerecht, weil er einen Zugang zu seinem Grundstück benötigt oder dort eine Garage anschließt? Ist vielleicht ein anderer Käufer vorgemerkt?

Sobald man weiß, was man will, und welche Punkte einem wie wichtig sind bzw. an welchen Stellen man Kompromisse eingehen mag, lässt sich viel zielgerichteter nach dem passenden Grundstück suchen.

Fazit

Die Einordnung eines Grundstücks passiert auf vielen Wegen. Es ist ebenso nötig, die Infrastruktur zu bewerten, wie auch den Bauuntergrund bewerten zu lassen. Ein Bebauungsplan kann eingesehen werden, um die Eingrenzungen eigener Wünsche vorab nachprüfen zu können. Lassen Sie sich von einem Anbieter beraten, gibt der Ihnen die Informationen in der Regel direkt bei der Beratung. Wollen Sie sich beraten lassen, suchen Sie sich einen passenden Anbieter oder ein Wunschhaus mit unseren Suchmöglichkeiten heraus und stellen Sie unverbindlich und kostenlos eine Anfrage.

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