Der Grundstückskaufvertrag - das sollten Sie beachten!

Wenn Sie ein passendes Grundstück für Ihr Bauvorhaben oder eine geeignete Immobilie zum Erwerb gefunden haben und sich mit dem Verkäufer über den Preis einig sind, steht dem Abschluss eines Kaufvertrages eigentlich nichts mehr im Wege. Während sonst viele Verträge formlos abgeschlossen werden können, gelten für den Grundstückskaufvertrag ganz besondere rechtliche Vorgaben. Da es fast immer um beträchtliche Summen geht und um eine Transaktion, bei der viele Aspekte zu berücksichtigen sind, sollte man bei diesem Vertrag besonders genau hinschauen, auch wenn ein Notar als neutraler und fachkundiger Sachwalter tätig ist. Worauf dabei genau zu achten ist, erfahren Sie hier.

Welche rechtlichen Vorschriften gelten beim Kaufvertrag?

Grundstückskaufverträge haben die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gegen Zahlung eines Kaufpreises zum Gegenstand. Rechtlich umfasst der Begriff "Grundstück" sowohl unbebaute Grundstücke als auch bebaute. Gebäude, die auf dem betreffenden Grund und Boden stehen, sind stets Bestandteil eines Grundstücks (§ 94 BGB). Das deutsche Recht macht hier keinen Unterschied.

Der Notar ist ein Muss!

Für Grundstückskaufverträge ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben (§ 311b BGB). Das ist die gesetzlich strengste Form des Vertragsabschlusses. Notarielle Beurkundung bedeutet, dass der Notar eine von ihm zuvor erstellte Vertragsniederschrift bei einem gemeinsamen Termin den Beteiligten vorliest und anschließend der Vertrag in Anwesenheit des Notars unterzeichnet wird. Dieser beglaubigt dann die Unterschriften.

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Ein Grundstückskaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist nichtig wegen Formmangels (§ 125 BGB). Davon gibt es nur eine Ausnahme: ist schon eine Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgt, wird der Vertrag inhaltlich doch wirksam (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Fall kommt aber de facto nicht vor, weil die Grundbuchämter stets vorab die Erfüllung der formalen vertraglichen Voraussetzungen prüfen.

Was steht im Grundstückskaufvertrag?

Es gibt kein rechtlich verbindliches Muster für einen Grundstückskaufvertrag. In der Praxis greifen Notare aber häufig auf Muster zurück, weil bestimmte Sachverhalte immer wieder in gleicher Weise geregelt werden, was sich schon alleine aus den geltenden vertragsrechtlichen Vorgaben ergibt. Danach sollte bzw. muss Folgendes im Grundstückskaufvertrag stehen:

    Käufer und Verkäufer des Grundstücks

    Dabei werden Angaben zu Name, Geburtsdaten und Adressen der Vertragsparteien festgehalten.

    Genaue Bezeichnung des Grundstücks

    Angabe des Grundstücks, wie es im Grundbuch eingetragen ist - einschließlich eventuell bestehender Belastungen (Grundschulden, Grunddienstbarkeiten).

    Kaufpreis und Kaufpreiszahlung

    Neben der Nennung des Betrages, auf den sich beide Seiten geeinigt haben, erfolgen hier auch Regelungen zur Fälligkeit und Zahlung des Kaufpreises. Üblicherweise ist der Kaufpreis erst zu zahlen, wenn rechtlich sichergestellt ist, dass der Eigentumserwerb stattfinden wird. Die Abwicklung über ein Notaranderkonto ist möglich, aber nicht zwingend.

    Auflassung und Bestimmungen zum Eigentumsübergang

    Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang. Der Notar wird beauftragt, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu veranlassen, wenn alle Voraussetzungen (Zahlung des Kaufpreises, der Grunderwerbsteuer usw.) erfüllt sind.

    Übergabetermin - Besitzwechsel

    Hier wird geregelt, wann der Käufer das Grundstück (wirtschaftlich) in Besitz nimmt. Das ist üblicherweise nach Zahlung des Kaufpreises vorgesehen und erfolgt noch vor der Eigentumseintragung im Grundbuch. Mit dem Besitzwechsel gehen Nutzen und Lasten des Grundstücks auf den Käufer über.

    Grundbucherklärungen (sofern erforderlich)

    Bei diesem Punkt geht es um Regelungen zur Löschung oder Übernahme evtl. bestehender Grundschulden und Grunddienstbarkeiten.

    Finanzierungsvollmacht (sofern erforderlich)

    Vollmacht zur Eintragung von Grundpfandrechten im Grundbuch zwecks Kaufpreisfinanzierung auch schon vor dem Eigentumsübergang.

    Gewährleistungen

    Geregelt wird die Haftung bei Rechts- oder Sachmängeln. Bei unbebauten Grundstücken betrifft das unter Umständen nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Belastungen und Altlasten.

Worauf ist bei einzelnen Punkten besonders zu achten?

1. Berechtigung zum Grundstücksverkauf

Es muss zweifelsfrei feststehen, wer Eigentümer des Grundstücks ist und dass ein berechtigter Verkauf erfolgt. Hier kann sich zum Beispiel bei Eigentümergemeinschaften Klärungsbedarf ergeben. Lässt sich der Verkäufer beim Notartermin vertreten, muss eine rechtsgültige Vollmacht vorliegen.

2. Klarheit über Grundbucheintrag

Es muss sichergestellt sein, dass der aktuelle Grundbuchauszug - den der Käufer vorher kennen sollte - berücksichtigt wird. Das Grundstück muss im Kaufvertrag eindeutig bezeichnet werden.

3. Baurechtlicher Zustand des Grundstücks

Der baurechtliche Zustand des Grundstücks (bebaut, unbebaut) muss aus dem Vertrag klar hervorgehen. Soll das Grundstück bebaut werden, ist vorher zu klären, was ein Bebauungsplan zulässt und ob das Bauvorhaben im Einklang mit den geltenden Vorgaben steht. Ggf. ist eine Bauvoranfrage sinnvoll.

4. Lastenfreiheit sicherstellen

Es ist sicherzustellen, dass das Grundstück frei von öffentlichen Lasten (Grundsteuer, Erschließungskosten usw.) ist. Eingetragene Grundschulden oder Hypotheken sollen in der Regel gelöscht werden. Bestehende Grunddienstbarkeiten (Wohn-, Wege-, Leitungsrechte) müssen dagegen häufig übernommen werden.

5. Wichtig: keine Altlasten auf dem Grundstück

Der Grund und Boden muss frei von Altlasten sein. Denn der (neue) Eigentümer ist im Zweifel in der Haftung. Ist die Altlasten-Freiheit fraglich, schafft ein Bodengutachten Klarheit.

Was bedeutet die Auflassungsvormerkung?

Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber gängige Praxis ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, nachdem Käufer und Verkäufer sich über den Eigentumsübergang im Rahmen des Kaufvertrags einig geworden sind. Mit der Auflassungsvormerkung wird wirksam verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück noch nach Vertragsabschluss und vor der Eigentumsumschreibung anderweitig verkaufen oder zusätzlich belasten kann. 

Die Auflassungsvormerkung dient in erster Linie der Käufer-Sicherheit. Der Käufer erhält damit die Gewähr, dass die Eigentumsübertragung so wie vereinbart realisiert wird. Daher sollten Käufer grundsätzlich nicht auf die Auflassungsvormerkung verzichten.

Wie sieht der Vertragsablauf aus?

Sobald sich beide Seiten über die Grundstücks-Transaktion verständigt haben, kann ein Notar mit dem Entwurf des Vertragstextes beauftragt werden.

Der Vertragstext muss den Vertragsparteien spätestens zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin zur Prüfung vorgelegt werden.

Nach der Unterzeichnung und Beurkundung im Rahmen des Termins kümmert sich der Notar anschließend um die Vertragsabwicklung. Er veranlasst zunächst die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und zeigt der Grunderwerbsteuerstelle den Verkauf an. Diese fordert daraufhin den Käufer per Bescheid zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf und stellt nach Erledigung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Die Bescheinigung ist steuerrechtlich Bedingung für die Eigentumsumschreibung. 

Außerdem klärt der Notar evtl. Vorkaufsrechte der Gemeinde und holt bei Bedarf entsprechende Verzichtserklärungen ein. Nach der Zahlung des Kaufpreises setzt der Notar die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch in Gang. Bis zur Eigentumsumschreibung kann es dann noch mehrere Wochen dauern. Erst dann geht das Eigentum rechtlich über.

Maklerprovision im Kaufvertrag?

Auch wenn das Grundstück in vielen Fällen von einem Makler vermittelt wird, der Immobilienmakler ist nicht Vertragspartei in dem Grundstücksgeschäft. Dennoch drängen viele Makler auf die Aufnahme einer sogenannten Maklerklausel in den Grundstückskaufvertrag, um über die Provisionsvereinbarung hinaus ihren Provisionsanspruch abzusichern. Eine rechtliche Verpflichtung dazu besteht nicht. In der Maklerklausel wird definiert, welche Vertragspartei die Makler-Courtage trägt. Auch eine Aufteilung zwischen beiden Seiten ist möglich. 

Die rechtliche Zulässigkeit von Maklerklauseln ist nicht unumstritten und hängt auch vom jeweiligen Inhalt ab. Unproblematisch ist ein allgemeiner Hinweis, dass der Vertrag durch Vermittlung des Maklers XY zustande gekommen ist. Grundsätzlich sollten dem Makler keine weitergehenden Rechte über die Zahlung der Courtage hinaus eingeräumt werden. Wenn im Kaufvertrag explizit vereinbart ist, dass der Käufer die Courtage zahlen muss, erhöht das den Wert des Grundstücks-Geschäfts - mit der Folge, dass auch die Nebenkosten höher werden. Der Makler ist dann doppelt teuer.

Die Kosten des Grundstückskaufvertrags

Üblich - aber nicht zwingend - ist eine Regelung in Grundstückskaufverträgen, dass der Käufer die Vertrags- und Vollzugskosten trägt, evtl. Löschungskosten im Grundbuch dagegen vom Verkäufer übernommen werden. Die eigentlichen Vertragskosten stellen dabei die Notargebühren dar. Hinzu kommen die Kosten für Grundbucheintragung und die Grunderwerbsteuer.

Notarkosten

Die Höhe der Notarkosten ist "amtlich" festgelegt und ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie richtet sich nach dem Wert des Grundstücks-Geschäftes, ist aber auch an den einzelnen Notarleistungen im Rahmen des Kaufvertrages orientiert.

Wenn zusätzlich zum Kauf eine Grundschuld eingetragen werden soll - was sehr häufig vorkommt -, ist das ein zusätzlicher notarieller Beurkundungsvorgang, der auch entsprechend abgerechnet wird. Je nach Umfang der Notartätigkeit bewegen sich die Kosten in einer Größenordnung von 1,5 Prozent bis 2 Prozent des Kaufpreises (zzgl. MwSt.). Im Internet werden diverse Notarkostenrechner zur Verfügung gestellt, mit denen sich die Belastung überschlägig kalkulieren lässt.

Macht ein Vorvertrag Sinn?

Manchmal dauert es bis zum Abschluss eines endgültigen Grundstückskaufvertrages länger, weil wichtige Voraussetzungen für das Geschäft noch nicht geklärt werden konnten. In solchen Fällen wird nicht selten ein Vorvertrag vereinbart, um rechtlich sicherzustellen, dass die Transaktion auch zustande kommt und nicht ein anderer Interessent bevorzugt wird. Im Vorvertrag werden dann die wesentlichen Eckwerte des eigentlichen Kaufvertrages bereits festgelegt und beide Seiten verpflichten sich zum späteren Abschluss. 

Ein Vorvertrag bedarf nicht einer notariellen Beurkundung, hat dann aber auch keine rechtlich bindende Wirkung. Er ist eine Absichtserklärung - nicht mehr und nicht weniger. 

Ein notariell beurkundeter Vorvertrag ist dagegen genauso bindend wie der eigentliche Grundstückskaufvertrag. Wenn nicht ausdrücklich vereinbart, ist ein Rücktritt nur in Ausnahmefällen möglich (s.u.). Man sollte sich daher schon sehr sicher sein, wenn ein notarieller Vorvertrag abgeschlossen wird.

Rücktritt vom Kaufvertrag

An einen einmal abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag sind beide Seiten gebunden. Ein allgemeines gesetzliches Widerrufs- oder Rücktrittsrecht besteht nicht. Die Vertragsparteien sind allerdings frei, im Grundstückskaufvertrag eine Rücktrittsklausel zu vereinbaren. Im Rahmen der dort vorgesehenen Regelungen ist dann ein Rücktritt möglich. Manchmal wird ein solches Rücktrittsrecht vereinbart, wenn die Bebaubarkeit des Grundstücks noch nicht gesichert ist oder die Finanzierungszusage durch die Bank in Frage stehen könnte. Außerhalb der Vereinbarung der Vertragsparteien ist ein Rücktritt nur bei schwerwiegenden Vertragsstörungen möglich - zum Beispiel auf Verkäuferseite, wenn der Käufer den Kaufpreis schuldig bleibt, oder auf Käuferseite, wenn sich nachträglich herausstellt, dass der Verkäufer arglistig schwerwiegende Mängel verschwiegen hat.

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