Hausbau im Umland: Mehr als 130.000 Bauanfragen zeigen, wo Bauinteressierte aus der Stadt ihr Haus planen

Im typischen Landkreis liegt der geplante Bauort bei rund 13 Prozent der Bauinteressierten mit Grundstück in einem anderen Kreis. Das ist der Median der 289 ausgewerteten Landkreise: Die Hälfte der Landkreise liegt darüber, die andere Hälfte darunter. Dieser Wert beschreibt folglich den typischen Kreis, nicht den Anteil aller Bauinteressierten in Deutschland.

In der typischen kreisfreien Stadt sind es rund 36 Prozent (Median der 67 ausgewerteten Städte), also fast dreimal so viel. Bei den Stadtstaaten liegen Hamburg (36,7) und Bremen (34,3) im typischen Bereich, Berlin mit 44,7 Prozent darüber. Auf dem Land dagegen planen Bauinteressierte überwiegend im eigenen Kreis, so liegt in 258 von 289 Landkreisen der Anteil unter 20 Prozent.

Zwischen 2023 und 2026 hat sich dieses Muster kaum verändert. Der Unterschied zwischen Stadt und Land ist also kein Effekt eines einzelnen Jahres.

In Regensburg, Heidelberg, München und Frankfurt am Main liegt der geplante Bauort jeweils bei mehr als der Hälfte der Bauinteressierten mit Grundstück außerhalb der Stadt. Die zehn Kreise mit den höchsten Werten sind ausnahmslos kreisfreie Städte, darunter auch Universitätsstädte wie Kiel, Rostock und Bamberg.

Quelle: Auswertung von Bauanfragen auf Fertighaus.de (2023–2026), Bauinteressierte mit Grundstück.

Die Bodenplatte von Caro und Damian auf einem Baugrundstück bei Rostock. Genau wie viele Bauinteressierte aus der Stadt haben sie ihr Haus im Umland geplant.

Am anderen Ende stehen ländliche Landkreise. Im Landkreis Cham planen nur 4,5 Prozent außerhalb, im Eichsfeld 4,7 Prozent, im Saale-Orla-Kreis 4,9 Prozent. Auch der Ortenaukreis, St. Wendel und die Uckermark liegen unter 6 Prozent.

Ein Teil des Abstands beruht schlicht auf der Fläche, da die Kreisgrenze in einer Stadt meist nur wenige Gemeinden entfernt liegt. Wer am Stadtrand von Regensburg wohnt und ein paar Gemeinden weiter baut, wechselt bereits den Kreis. In einem großen Landkreis bleibt derselbe Schritt oft innerhalb der Kreisgrenze. Den ganzen Abstand erklärt das aber nicht: Auch im Landkreis München, der mit rund 664 Quadratkilometern gut doppelt so groß ist wie die Stadt (rund 311 Quadratkilometer), planen 37,5 Prozent ihr Haus außerhalb – sogar etwas mehr als in der typischen kreisfreien Stadt.

44,7 Prozent der Bauinteressierten mit Grundstück aus Berlin planen außerhalb der Stadt. Die acht stärksten Verbindungen im gesamten Datensatz führen alle von Berlin nach Brandenburg: nach Barnim, Dahme-Spreewald, Havelland, Märkisch-Oderland, Oberhavel, Oder-Spree, Potsdam-Mittelmark und Teltow-Fläming. In sechs dieser Kreise, nämlich Barnim, Dahme-Spreewald, Havelland, Märkisch-Oderland, Oberhavel und Teltow-Fläming, kommen 33 bis 40 Prozent der Bauanfragen von Menschen, die außerhalb des jeweiligen Kreises wohnen. Im typischen Landkreis sind es 19 Prozent.

Von den Bauinteressierten, die bereits in diesen sechs Kreisen wohnen, planen 13 bis 17 Prozent ihr Haus woanders – etwa so viele wie im typischen Landkreis. Auffällig ist im Berliner Umland also nicht die Abwanderung, sondern der hohe Zuzug. Dahme-Spreewald (39,5 %), Teltow-Fläming (39,2 %) und Märkisch-Oderland (38,6 %) gehören bundesweit zu den zehn Kreisen mit dem höchsten Zuzugsanteil.

Die Daten der amtlichen Statistik stimmen damit weitgehend überein, allerdings bezüglich tatsächlicher Umzüge aller Einwohnerinnen und Einwohner: Laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg zogen 2025 rund 12.450 Menschen mehr von Berlin nach Brandenburg als umgekehrt. Bei Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren lag dieser Überschuss bei 3.922, bei den 30- bis unter 50-Jährigen bei 6.593. Die Daten auf Fertighaus.de zeigen dagegen Absichten von Bauinteressierten mit Grundstück. Beide Quellen messen also Verschiedenes, weisen aber in dieselbe Richtung.

Ein ähnlicher Unterschied findet sich um Leipzig. In der Stadt Leipzig planen 43,0 Prozent außerhalb. Im Landkreis Leipzig kommen 28,3 Prozent der Bauanfragen von außerhalb, fast anderthalbmal so viele wie im typischen Landkreis (19 Prozent). Die eigene Abwanderung liegt mit 14,8 Prozent im üblichen Bereich. Nicht jede Großstadt hat einen so klar erkennbaren Speckgürtel: Rund um Hamburg ist dieser Effekt schwächer, um Köln kaum erkennbar.

Den höchsten Zuzugsanteil hat Rosenheim: Dort stammen 47,7 Prozent der Bauanfragen von Menschen, die außerhalb der Stadt wohnen. Es folgen Bamberg (45,8 %), Würzburg (42,9 %) und Passau (42,3 %). Unter den zehn höchsten Werten stehen sechs kreisfreie Städte, drei Berliner Umlandkreise und Vorpommern-Rügen.

Vorpommern-Rügen an der Ostseeküste fällt mit 38,5 Prozent auf: Der Kreis steht in der Spitzengruppe, ohne Teil eines klassischen Einzugsgebiets einer Großstadt zu sein. Ob die Bauinteressierten dort einen Hauptwohnsitz, ein Ferienhaus oder einen Alterswohnsitz planen, geht aus den Daten nicht hervor.

Die niedrigsten Zuzugsanteile haben der Kyffhäuserkreis (9,7 %), die Grafschaft Bentheim (9,8 %) und Solingen (9,9 %). Auffällig: Das Eichsfeld und der Eifelkreis Bitburg-Prüm liegen bei Abwanderung und Zuzug unter den niedrigsten Werten. Dort wird überwiegend von Einheimischen und im eigenen Kreis gebaut.

Nein. Ein hoher Zuzugsanteil zeigt nur, dass viele Bauvorhaben in einem Kreis von Menschen kommen, die anderswo wohnen. Ob ein Kreis insgesamt mehr Bauinteressierte gewinnt als verliert, lässt sich daraus nicht ablesen. So sind mehrere kleinere Städte in beide Richtungen eng mit ihrem Umland verknüpft: Viele planen von der Stadt aus im Umland, gleichzeitig viele aus dem Umland in der Stadt.

Quelle: Auswertung von Bauanfragen auf Fertighaus.de (2023–2026).

In Bamberg sind beide Werte nahezu gleich hoch (46,2 und 45,8 Prozent). In Rosenheim liegt der Zuzugsanteil bei 47,7 Prozent, der Abwanderungsanteil bei 29,1 Prozent. In Passau verhält es sich ähnlich (42,3 gegenüber 31,3 Prozent). In Regensburg verlaufen Zu- und Abwanderung hingegen umgekehrt: 53,5 Prozent planen außerhalb, 32,8 Prozent der Bauanfragen kommen von außerhalb. Die Zuzugskarte ist deshalb keine Rangliste beliebter Bauorte, sondern zeigt, wie stark ein Kreis mit seiner Umgebung verflochten ist.

Im Vergleich der typischen Kreise unterscheiden sich kreisfreie Städte und Landkreise vor allem beim Anteil derer, die außerhalb planen (rund 36 gegenüber 13 Prozent). Beim Zuzugsanteil liegen beide nah beieinander (22,4 gegenüber 19,0 Prozent). Ob eine Stadt dadurch insgesamt Bauinteressierte verliert, lässt sich daraus nicht ablesen: Die beiden Anteile beziehen sich auf unterschiedliche Grundgesamtheiten, einmal auf die Menschen, die in einem Kreis wohnen, einmal auf die Bauvorhaben in einem Kreis.

Wer in einer kreisfreien Stadt wohnt, sucht oft auch jenseits der Stadtgrenze: In der typischen kreisfreien Stadt plant gut jede dritte Person mit Grundstück außerhalb, in Regensburg, Heidelberg, München und Frankfurt am Main sogar mehr als die Hälfte. Daraus ergeben sich einige konkrete Schritte:

1. Suchradius über die Kreisgrenze hinaus festlegen. Wenn Sie in einer kreisfreien Stadt wohnen, beziehen Sie die angrenzenden Landkreise von Anfang an in die Grundstückssuche ein.
2. Zuständige Stellen im Zielkreis klären. Liegt das Grundstück in einem anderen Kreis, sind dort andere Bauämter und Gutachterausschüsse zuständig. Klären Sie früh, wer für Bebauungsplan, Bauantrag und Bodenrichtwerte Ihre Ansprechperson ist.
3. Kaufnebenkosten bei Landeswechsel neu rechnen. Wer von Berlin nach Brandenburg, von Hamburg nach Schleswig-Holstein oder Niedersachsen oder von Bremen nach Niedersachsen plant, wechselt das Bundesland. Den Grunderwerbsteuersatz legt jedes Land selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG, § 11 GrEStG). Prüfen Sie den aktuell gültigen Satz des Ziellandes und rechnen Sie die Kaufnebenkosten entsprechend.
4. Alltagswege realistisch prüfen. Ein Bauort im Nachbarkreis verändert Wege zu Arbeit, Schule, Kita und Familie. Testen Sie die Strecken zu den Zeiten, zu denen Sie sie später fahren.
5. Im ländlichen Raum zuerst vor Ort suchen. Im typischen Landkreis planen fast neun von zehn Bauinteressierten mit Grundstück im eigenen Kreis. Gemeinde, Bauamt und lokale Netzwerke sind dort oft der direkteste Weg zum Bauplatz.
6. In kleineren Städten in beide Richtungen denken. In Städten wie Bamberg oder Würzburg planen viele ins Umland und viele vom Umland in die Stadt. Vergleichen Sie Angebote auf beiden Seiten der Stadtgrenze, statt nur in eine Richtung zu suchen.

Die Auswertung zeigt drei zentrale Ergebnisse. Erstens planen in der typischen kreisfreien Stadt fast dreimal so viele Bauinteressierte mit Grundstück außerhalb wie im typischen Landkreis. Zweitens fällt die Berliner Peripherie in den Daten durch hohen Zuzug auf: Bis zu 40 Prozent der Bauanfragen kommen dort von außerhalb. Drittens bedeutet hoher Zuzug nicht automatisch einen Gewinn an Bauinteressierten, weil viele kleinere Städte in beide Richtungen tauschen. Wer in der Stadt wohnt, sucht also oft jenseits der Stadtgrenze. Wer auf dem Land lebt, baut dagegen meist vor Ort.