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Wohn-Riester Förderung für den Hausbau - Alle Fakten zur Eigenheimrente

Immobilieneigentum ist eine Form der Altersvorsorge. Wer im Ruhestand in den eigenen vier Wänden wohnen kann, spart die Miete - und zwar jeden Monat. Das wirkt wie eine zusätzliche Rente. Private Altersvorsorge ist angesichts des demografischen Wandels dringend notwendig, denn die gesetzliche Rente kann künftig immer weniger den gewohnten Lebensstandard im Alter sicherstellen. Aus diesem Grund fördert der Staat private Altersvorsorge seit 2002 mit Zulagen und Steuervorteilen.

Hierfür hat sich der Name Riester-Förderung (nach dem damaligen Bundesarbeitsminister Walter Riester) eingebürgert. Mit dem Eigenheimrentengesetz wurden 2008 erweiterte Möglichkeiten geschaffen, die Riester-Förderung auch für selbst genutztes Wohneigentum einzusetzen - das sogenannte Wohn-Riestern. Wie das funktioniert und was dabei zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was wird mit dem Wohn-Riestern gefördert?

Normalerweise erfolgt die staatlich geförderte Altersvorsorge über zertifizierte Riester-Produkte. Dabei handelt es sich um langfristig ausgerichtete private Rentenversicherungen, Bank- oder Fondsparpläne, die regelmäßig bespart werden, um Kapital für die Altersversorgung zu bilden. Die Förderung besteht aus Zulagen oder aus einem steuerlichen Sonderausgabenabzug für erbrachte Sparleistungen. Anspruch auf Förderung besteht nur, wenn das angesparte Kapital nicht vorzeitig förderschädlich verwendet wird. Ist das der Fall, müssen erhaltene Vorteile zurückgezahlt werden.

Die Förderung mittels Wohn-Riester eröffnet zwei zusätzliche Möglichkeiten:

  1. Bereits angespartes Kapital aus Riester-Verträgen darf zur Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum entnommen werden, auch wenn eigentlich noch keine Auszahlung vorgesehen ist. In diesem Ausnahmefall wirkt die Entnahme nicht förderschädlich. Bereits erhaltene Zulagen und Steuervorteile sind dann nicht zurückzuzahlen. Es ist möglich, das gesamte Kapital zu entnehmen oder einen Teilbetrag, wobei dann mindestens 3.000 Euro im Riester-Vertrag verbleiben müssen.
  2. Die Riester-Förderung kann auch genutzt werden, um Darlehen zur Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum zu tilgen. Der Tilgungsplan ist eine Art umgekehrter Sparplan und wird - unter bestimmten Voraussetzungen - genauso behandelt wie andere Formen des Riester-Sparens. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt "Finanzierung mit Wohn-Riester".

Wer hat Anspruch auf Förderung und welche Bedingungen gelten?

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Die Förderung über Wohn-Riester kann jeder in Anspruch nehmen, der auch sonst zu den Begünstigten der Riester-Förderung gehört. In erster Linie sind das rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer, daneben auch Selbständige in der gesetzlichen Rentenversicherung und Beamte. Ehepartner haben einen mittelbaren Förderanspruch. Von der Förderung ausgeschlossen sind die meisten Freiberufler und Selbständige ohne Rentenversicherungspflicht.

Bei Wohn-Riester sind zusätzlich folgende Bedingungen zu erfüllen:

  • Es muss um den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum (Haus oder Wohnung) gehen.
  • Die Immobilie muss den Lebensmittelpunkt und den Hauptwohnsitz des Förderberechtigten darstellen.
  • Eine Lage in Deutschland ist nicht zwingend, wohl aber in der EU bzw. im EWR (Europäischer Wirtschaftsraum).
  • Förderfähig sind, immer unter der Maßgabe der Selbstnutzung, auch eine eigene Wohnung in einem eigenen Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung im Rahmen einer Wohneigentümergemeinschaft, eine Genossenschaftswohnung oder ein eigentumsähnliches Dauerwohnrecht.

Wie hoch ist die Förderung und wie wird Wohn-Riester versteuert?

Förderung und Versteuerung - das sind zwei komplexe Themen beim Riestern. Das gilt auch beim Wohn-Riestern.

Die Förderung besteht aus Zulagen und aus steuerlichen Abzugsmöglichkeiten. Diese werden aber nicht einfach addiert, sondern einander gegenübergestellt und es kommt die Förderung mit dem größeren Vorteil für den Steuerpflichtigen zum Tragen. Man nennt das Günstigerprüfung. Meist profitieren Besserverdiener eher vom Steuerabzug, Geringverdiener dagegen eher von der Zulagenförderung.

Die jährliche Zulage beträgt:

  • ab 2018 bis zu 175 Euro (je Förderberechtigtem)
  • zzgl. 185 Euro (für ein vor 2008 geborenes Kind)
  • zzgl. 300 Euro (für ein ab 2008 geborenes Kind)
  • Personen unter 25 erhalten einmalig einen 200 Euro Berufseinsteigerbonus

Für Sparleistungen bei Bausparverträgen und Tilgungsleistungen bei Darlehen dürfen jährlich bis zu 2.100 Euro bei der Einkommensteuer als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Zulagen werden dabei allerdings wieder abgezogen und ansatzfähig sind nur die Tilgungsanteile bei Darlehensraten, nicht die Zinsen.

Wie auch sonst bei Riester-Verträgen findet beim Wohn-Riestern das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung Anwendung. Das heißt: zusätzliches Einkommen, das dank des Riesterns ermöglicht wird, unterliegt im Alter der Steuerpflicht. Bei privaten Rentenversicherungen lässt sich das zu versteuernde Einkommen vergleichsweise einfach aus den später geleisteten Rentenzahlungen ermitteln. Beim Wohn-Riestern ist das schwieriger, weil die finanziellen Vorteile der staatlich geförderten Immobilienfinanzierung im Alter nicht ohne weiteres sichtbar sind, schon gar nicht als monatliche Rente.

Um hier Abhilfe zu schaffen, hat sich der Gesetzgeber das Konstrukt des Wohnförderkontos einfallen lassen. Dabei werden - vereinfacht gesprochen - die Finanzierungsbeiträge und Förderung in einem fiktiven Sparvertrag verbucht und mit jährlich zwei Prozent verzinst. Das so gebildete fiktive Kapital wird dann beim Rentenstart auf die bis 85 Lebensjahre verbleibende Zeit verteilt und ist entsprechend zu versteuern. Alternativ kann die Einmalversteuerung von 70 Prozent des gesamten Kapitals bei Rentenbeginn gewählt werden.

Finanzierung mit Wohn-Riester

Es gibt theoretisch drei Möglichkeiten der Finanzierung mit Wohn-Riester über Darlehen:

    1. Ein normales Hypothekendarlehen

    Bei dem Hypothekendarlehen muss die Tilgung unter die Riester-Förderung fallen. Solche Darlehen werden allerdings in der Praxis kaum angeboten.

    2. Ein Riester-Bausparvertrag

    Diese Möglichkeit ist häufig anzutreffen. Dabei handelt es sich im Prinzip um einen üblichen Bausparvertrag, bei dem ein Bausparguthaben angespart wird und zusätzlich ein Darlehensanspruch erworben wird. Förderfähig sind sowohl die Sparbeiträge für das Bausparguthaben als auch die Tilgungsleistungen für das Bauspardarlehen.

    3. Vorfinanzierungsdarlehen bei Bausparverträgen

    Auch diese Darlehen können durch Wohn-Riestern gefördert werden. Sie erhalten dann sofort ein Darlehen der Bausparkasse und vereinbaren gleichzeitig einen Bausparvertrag, mit dem später das Darlehen abgelöst wird. Eine solche Kombi-Lösung wird häufig angeboten, wenn kurzfristiger Finanzierungsbedarf besteht. Typische Bezeichnungen: Bausparkombikredit oder Riester-Bauspar-Sofortfinanzierung.

Folgende Bedingugen müssen für die Förderung erfüllt sein:

  • Zertifizierung des jeweiligen Produktes und Erfüllung der Ausgestaltungsanforderungen (u.a. Verteilung der Abschluss- und Vertriebskosten auf mindestens fünf Jahre)
  • Kreditrückzahlung bis spätestens zum 68. Lebensjahr
  • Zeitnaher, direkter Einsatz für die eigene Immobilie, keine Zwischenverwendungen
  • Nur für Immobilien-Eigentum ab dem 1. Januar 2008

Vorteile und Nachteile von Wohn-Riester

Vorteile

  • Bildung von Immobilieneigentum als Altersvorsorge

  • Reduzierung der Zinslast und schnellere Entschuldung möglich

  • Tilgungen für Riester-Darlehen können steuerlich geltend gemacht werden bzw. sind förderfähig

  • Vorzeitige förderunschädliche Verfügung über Riester-Sparverträge

Nachteile

  • Viele bürokratische Regelungen und Vorgaben: werden dadurch abgemildert, dass die Finanzierer viel Verwaltungsarbeit übernehmen

  • Nachgelagerte Besteuerung: bewirkt mehr eine Steuerverschiebung als eine Steuerentlastung

  • Bindung an die selbst genutzte Immobilie: bei förderschädlichem Verkauf oder Vermietung der Immobilie muss die Förderung zurückgezahlt werden. Allerdings gibt es eine Reihe von Ausnahmeregelungen

Trotz einiger vermeintlicher Nachteile rechnet sich das Wohn-Riestern unter dem Strich in vielen Fällen. Lassen Sie sich am besten von einem Experten beraten, um abzuwägen ob Wohn-Riester für Sie eine sinnvolle Förderung ist.

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