Sind "gebrauchte" Fertighäuser problematisch?

Immer wieder erreichen uns Anfragen, die Altbauten und die Altbausanierung speziell bei Fertighäusern betreffen. "Alte Fertighäuser" wird auch gesagt und "gebrauchte Fertighäuser" gemeint, die in den Jahren 1965 bis 1980 gebaut worden sind. Die Anfragen kreisen fast immer um zwei gleichlautende Probleme.

  1. Einmal geht es darum, ob wir Tipps für gewünschte Umbauten geben oder sogar alte Baupläne beschaffen können.
  2. Und dann wollen viele wissen, ob solche Häuser "wie ich gehört habe" mit Schadstoffen belastet sind.

Ein Bauplan muss vorhanden sein

Woher sollen wir Bauunterlagen von schätzungsweise 4.000 bis 10.000 verschiedenen Fertighaustypen haben? Den Bauplan muss der Erstbesitzer haben (ohne Baupläne keine Baugenehmigung). Der Käufer muss ihn also vom Erstbesitzer verlangen. Sonst sollte das Haus erst gar nicht gekauft werden.

Irgendwelche Tipps zum Umbau oder zur Sanierung einzelner Häuser können wir auch nicht geben, denn dann müssten wir alte Baupläne studieren und den freischaffenden Architekten Konkurrenz machen. Das ist nicht unsere Aufgabe. Wenden Sie sich an einen Architekten oder an eine Zimmerei oder (noch besser, wenn es den Hersteller noch gibt) direkt an den Hersteller. Sollte dieser vom Markt verschwunden sein, können wir Ihnen leider auch nicht helfen.

Spezialfirmen übernehmen Sanierung eines alten Fertighauses

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Zum Thema der angeblich "verseuchten alten Fertighäuser": Derartige Anfragen betreffen vor allem drei seit Jahrzehnten erfolgreich im Fertighausbau tätige Firmen. Diese Firmen bestehen heute noch und sie unterhalten sogar einen Stab von Mitarbeitern, der sich um Altlasten kümmert. Keines der Fertighausfirmen hat sich damals etwas zuschulden kommen lassen. Im Gegenteil: Sie waren gezwungen, bestimmte Produkte zu verwenden, die allesamt bauamtlich zugelassen waren (!), sonst wären die Baugenehmigungen gar nicht erst erteilt worden.

Ein Beispiel aus dem Massivbau: Decken aus Tonerdeschmelzzement waren in den 60-er Jahren bauamtlich zugelassen und statisch durchgeprüft. Und dann sind diese vielfach heruntergefallen. Wollen Sie heute dem Bauunternehmer nachsagen, er wäre in einen Skandal verwickelt gewesen, nur weil er etwas getan hat, was ausdrücklich erlaubt war? Wollen Sie heute einem KFZ-Hersteller vorwerfen, dass jemand 1970 umgekommen ist, nur weil im Auto kein Airbag eingebaut war? Damals kannte man noch keinen Airbag.

Tipp

Für die Sanierung älterer Fertighäuser und speziell mit zusätzlicher Wärmedämmung, um auch diese Häuser auf neuzeitlichen Stand zu bringen, gibt es Spezialfirmen.

Viele Gefahren waren früher nicht bekannt

Damals kannte man auch nicht die Gefahren, die in Asbestzementplatten stecken können (nicht müssen) und man wusste auch nichts von Ausgasungen bei bestimmten Holzschutzmitteln oder Klebstoffen in Holzwerkstoffplatten. Wenn wir von "man" sprechen, dann meinen wir den Massivbau, den Fertigbau und vor allem die einschlägigen amtlichen Prüfinstitutionen bis hin zur DIN-Organisation, die beispielsweise für bestimmte Bauanwendungen den Einsatz von Asbeststoffen vorschrieb.

Die ganze Diskussion um Altlasten wird dadurch geradezu schizophren, dass man einen Hersteller 1970 hätte verklagen können, wenn er z.B. in bestimmten Bereichen keine Asbeststoffe verwendet hätte, da seine Bauausführung ja nicht der DIN-Norm entsprach. Heute möchte man ihn am liebsten wegen Asbestverseuchung und der dadurch ausgelösten Krebsgefahr verklagen (was aber nicht mehr geht), weil er derartige Produkte verbaut hat.

Wurde das Haus nach 1992 gebaut, so können Sie sicher sein, dass kein Asbest im Haus vorkommt, da dieser seit 1993 in Deutschland verboten ist.

Luft- und Materialproben nehmen

Unser guter Rat, wenn Sie ein Fertighaus aus den Anfangsjahren des Fertigbaus kaufen wollen: Nehmen Sie zunächst einmal Luft- und Materialproben und lassen Sie diese analysieren.

Und wenn es einen Befund gibt, so besprechen Sie mit dem Fertighausanbieter, was zu tun ist. Dieser hat Sanierungskonzepte in der Schublade. Gibt es den Hersteller nicht mehr, so liegt es an Ihnen, ob Sie das "alte" Fertighaus kaufen wollen oder nicht. Eine etwaige notwendige Sanierung kann ggf. eine Zimmerei oder ein Architekt vor Ort mit Ihnen bewerkstelligen.

Bei einer Luftschadstoffsanierung (die bekanntesten Schadstoffe sind Formaldehyd und PCP) kommt ein spezielles Vlies zum Einsatz. Dieses Vlies ist aus technisch spezifizierter Schafwolle. Das Vlies löst eine chemische Reaktion aus, bei der die Schadstoffe in das Wollfasermolekül eingebaut werden. Die Wolle gibt den Schadstoff nicht mehr ab. Da es sich um eine chemische Reaktion handelt, kann man diese Verfahren bei Asbest leider nicht anwenden.

Nicht verantwortlich zu machen ist im Übrigen ein Hersteller für Ausgasungen aus irgendwelchen Wand- und Deckenverkleidungen oder Bodenbelägen, die der Hauskäufer als tüchtiger Heimwerker selbst beschafft und verlegt hat.

Die Krone der zum Teil öffentlich geführten Diskussion war nämlich der Fall eines Hauskäufers, der sein Haus von innen sozusagen "verbrettert" und - damit nur ja nichts an die guten Paneele kommt - diese gleich zweifach mit einem Holzschutzmittel behandelt hatte, das selbst damals nur für den Außeneinsatz zugelassen war.

Der Wettbewerb zwischen Massivhaus- und Fertighausanbietern ist hart. Da sich der Fertigbau stetig Marktanteile dazu holt, kommen einige Massivbauer auf die Idee, die Fertigbauweise zu diffamieren. Unter anderem werden dann Uralt-Zeitungsausschnitte herumgereicht und Einzelfälle zu einem Branchenproblem hochstilisiert.

Was sollte man vor dem Kauf eines gebrauchten Fertighauses beachten?

Ganz wichtig: der Energieausweis

Bei jedem Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Sie den Energieausweis verlangen. Dieser ist ein vom Gesetz vorgeschriebenes Pflichtdokument eines jeden Hauses und gibt hilfreichen Aufschluss über die Energetik. Je älter ein Fertighaus ist, desto genauer sollten Sie beim Energieausweis hinsehen. Analysieren Sie die Hinweise zum Energieverbrauch und zu den Energiekosten, um herauszufinden, ob das Haus energetisch aufgewertet werden muss.

Folgende Punkte sollten Sie außerdem analysieren oder verlangen, bevor Sie den Kaufvertrag für ein „altes“ Fertighaus unterschreiben:

  • Finden Sie den Grund für den Verkauf heraus
  • Analysieren Sie die Lage und Anbindung des Grundstücks
  • Lassen Sie sich Nachweise zu Renovierungen erbringen
  • Ermitteln Sie das Alter der Heizungsanlage (Heizkessel müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden)
  • Prüfen Sie den Zustand aller Einbauten (Fenster, Türen, Treppen, Böden etc.) sowie die Anschlussverteilung
  • Erfragen Sie Art und Einbaudatum der Dämmung

Um auf Nummer Sicher zu gehen, empfiehlt es sich einen Bausachverständigen zu beauftragen, um den tatsächlichen Zustand des Hauses prüfen zu lassen. Einen solchen Experten finden Sie am besten über den Bundesverband Deutscher Bausachverständiger.

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