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Haus finanzieren zu zweit - Tipps für unverheiratete Paare

In der Bundesrepublik gibt es rund 2,8 Mio. unverheiratete Paare, die in einem gemeinsamen Haushalt zusammenleben. Die Ehe ist zwar kein Auslaufmodell, doch längst haben sich andere Formen der Partnerschaft etabliert. Und es sind keineswegs nur junge Menschen, die ein Zusammenleben außerhalb der Ehe präferieren. Außereheliche Partnerschaften weisen rechtlich gesehen erhebliche Unterschiede zum Ehestand auf. Das zeigt sich auch, wenn es um Immobilieneigentum und -finanzierung geht. Wir geben hier einen Überblick, was für unverheiratete Paare gilt und was bei gemeinsamen Immobilien-Vorhaben beachtet werden sollte.

Unverheiratet ein Haus bauen - Wie sieht es mit dem Immobilieneigentum aus?

Es kommt durchaus häufiger vor, dass ein unverheiratetes Paar sich gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung kauft - insbesondere, wenn ein dauerhaftes Zusammenleben beabsichtigt ist. In vielen Fällen tragen beide zur Finanzierung bei, mit eigenen Ersparnissen und ggf. mit Krediten. Auf die Eigentumsverhältnisse beim Objekt hat das allerdings keinen Einfluss. Hier gilt derjenige als Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist.

Finanziert ein Partner die Immobilie mit, verzichtet aber auf eine Eigentumseintragung, ist es später schwer, Rechte geltend zu machen. Das betrifft nicht nur das Eigentumsrecht, sondern auch sonstige Nutzungsrechte - zum Beispiel das Wohnrecht, das Recht zur Vermietung oder Verpachtung usw..

Wer soll ins Grundbuch?

Die Empfehlung für unverheiratete Paare lautet daher, beide als Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen - mit entsprechenden Eigentumsanteilen. Das entspricht einem fairen Interessenausgleich. Rechtlich gesehen ist eine solche Aufteilung des Immobilieneigentums kein Problem. Das Verhältnis der Anteile ist dabei frei wählbar. Oft wird eine 50/50-Aufteilung vereinbart. Andere Verteilungen sind ebenso möglich, zum Beispiel wenn die Partner unterschiedliche Finanzierungsbeiträge zum Immobilienerwerb leisten.

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Was ist bei der Baufinanzierung in wilder Ehe zu beachten?

Auch bei Finanzierungen gilt: derjenige ist in der Pflicht, der seine Unterschrift unter einen Darlehensvertrag gesetzt hat. Gemeinschaftliches Denken, Wollen und Handeln spielen für die Vertragsbeziehung keine Rolle.

Es ist möglich - und wird auch häufig so praktiziert -, dass beide Partner gemeinsam einen Darlehensvertrag abschließen. Das ist der Bank sogar recht, denn die beiden Kreditnehmer haften dann gesamtschuldnerisch. Jeder Partner muss im Zweifel für die Verpflichtungen des anderen einstehen. Für die Bank spielt es jedoch keine Rolle, wer eigentlich in welchem Umfang die Raten aufbringen müsste und wer im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist.

Was passiert bei einer Trennung von unverheirateten Paaren?

Das deutsche Familienrecht sieht ein detailliertes Procedere bei ehelicher Trennung und Scheidung vor. Bei der Vermögensaufteilung findet (beim Regelfall Zugewinngemeinschaft) ein Zugewinnausgleich statt. Das heißt: während der Ehe erworbenes Vermögen gilt als gemeinschaftlich erworben und wird gleichmäßig aufgeteilt. Das betrifft auch Immobilienvermögen. Wer formaljuristisch Eigentümer ist, ist in diesem Zusammenhang sekundär. Da eine Immobilie nicht einfach zerschnitten werden kann, findet die Aufteilung oft so statt, dass ein Partner die Immobilie und der andere einen Barausgleich für seinen Anteil erhält. Nicht selten wird das Objekt auch verkauft und der Gewinn gleichmäßig verteilt.

Ganz anders sind die Rechtsverhältnisse bei unverheirateten Paaren, wenn nichts vereinbart ist. Hier gibt es keinen Zugewinnausgleich. Gehen die Partner getrennte Wege, erhält jeder Partner die Vermögenswerte, bei denen er Eigentumsrechte geltend machen kann. Ist nur ein Partner als Immobilieneigentümer im Grundbuch eingetragen, erhält er das Haus oder die Wohnung. Finanzierungsbeiträge können zwar theoretisch zurückgefordert werden, praktisch ist das oft nicht so einfach, wenn keine klaren schriftlichen Vereinbarungen existieren. Dann stellt sich die Frage "geschenkt" oder "geliehen"? Sind beide anteilsmäßig als Eigentümer der Immobilie eingetragen, müssen sie sich über die weitere Nutzung und eventuelle finanzielle Ausgleiche einig werden.

Was passiert mit der Finanzierung nach einer Trennung?

Bestehende Darlehensverträge werden durch die Trennung nicht berührt. Sind beide (Ex-)Partner Kreditnehmer, besteht die gesamtschuldnerische Haftung weiter und natürlich auch die Pflicht, die Raten ordnungsgemäß zu bedienen. Das persönliche Verhältnis zueinander ist irrelevant.

Was passiert mit dem Haus, wenn ein Partner stirbt?

Auch in dem Fall das einer der Partner verstirbt, ist der überlebende unverheiratete Partner gegenüber dem Ehepartner schlechter gestellt. Das gilt zumindest, wenn kein Testament existiert und die gesetzliche Erbfolge greift. Bei Zugewinngemeinschaft erhält der Ehepartner mindestens die Hälfte des Vermögens. Das gilt auch für Immobilienvermögen.

Der unverheiratete Partner kann ohne eigenen Eigentumsanteil dagegen keine Ansprüche auf die Immobilie geltend machen. Noch schlimmer: er hat überhaupt keine erbrechtlichen Ansprüche, da das deutsche Erbrecht die gesetzliche Erbfolge alleine auf den Ehepartner und Verwandte 1., 2. und 3. Ordnung beschränkt.

Mit einem Testament oder Erbvertrag lässt sich zwar auch ein unverheirateter Partner bedenken. Allerdings gibt es trotzdem Nachteile. Pflichtteilsansprüche (zum Beispiel von Kindern) können durch ein Testament nicht ausgeschlossen werden. Außerdem gelten ungünstige erbschaftsteuerliche Regelungen. Der unverheiratete Partner wird in der höchsten Steuerklasse III eingestuft. Sie sieht einen Steuersatz von 30 Prozent (bis 6 Mio. Euro Erbvermögen) und einen Freibetrag von lediglich 20.000 Euro vor. Bei einer vererbten Immobilie im Wert von 500.000 Euro würden demnach 160.000 Euro Erbschaftsteuer anfallen. Ein verheirateter Ehepartner (Steuerklasse I) könnte einen Freibetrag von 500.000 Euro geltend machen und würde nichts zahlen.

Wir empfehlen Paare den Abschluss einer Risikolebensversicherung. Beim Todesfall kann so die festgelegte und von der Versicherung ausgezahlte Summe zum Abbezahlen des Darlehens eingesetzt werden.

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Wie können sich unverheiratete Paare beim Hauskauf absichern?

Fasst man die verschiedenen Aspekte zusammen, erscheint es fast doch das Beste, beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verheiratet zu sein. Heiraten einer Immobilie wegen - nicht immer ist das gewollt. Es gibt noch zwei weitere Möglichkeiten der rechtlichen Absicherung von unverheirateten Paaren: den Partnerschaftsvertrag und die Gründung einer GbR.

1) Partnerschaftsvertrag

Der Partnerschaftsvertrag ist so etwas wie ein Ehevertrag ohne Ehe. Er regelt nicht nur den gemeinsamen Immobilienbesitz, sondern überhaupt Rechte und Pflichten in der Partnerschaft, in erster Linie finanzieller Natur. Der Partnerschaftsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, sofern Immobilienrechte betroffen sind. Je klarer und eindeutiger die Regelungen im Partnerschaftsvertrag, umso besser. Dies gilt insbesondere für den Fall der Trennung oder des Todes eines Partners. Allerdings liegen die Kosten für solch einen Partnerschaftsvertrag bei rund 5 Euro je 1.000 Euro Immobilienwert. Beträgt der Wert Ihres Hauses also 300.000 Euro, müssen Sie mit Kosten von ca. 1.500 Euro zuzüglich der Notar- und Anwaltsgebühren rechnen .

2) GbR-Konstrukt

Das Kürzel GbR steht für Gesellschaft bürgerlichen Rechts und es handelt sich dabei um ein gesellschaftsrechtliches Konstrukt des BGB. Im Unterschied zum Partnerschaftsvertrag ist die GbR immer auf einen bestimmten Zweck, zum Beispiel einen Hausbau - gerichtet und kann mehr als zwei Beteiligte haben. Die Besonderheit ist: Immobilienkäufer ist die GbR, deren Gesellschafter die Partner sind. Die GbR wird daher im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, zusätzlich werden die Gesellschafter mit aufgeführt. Auch hier sollten klare Regelungen bei Trennung und Tod aufgeführt sein.

Welche Vertragsgestaltung besser ist, hängt von den Umständen im Einzelfall ab. Auf jeden Fall empfiehlt sich kompetenter rechtlicher Rat. Sowohl im Partnerschaftsvertrag als auch in der GbR können viele Dinge konkreter und detaillierter geregelt werden als dies bei einer einfachen Aufteilung von Eigentumsanteilen im Grundbuch möglich ist.

Wichtig: Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags absichern!

Wenn Sie bereits ein Haus mit Ihrem unverheirateten Partner gebaut oder gekauft haben und nun darüber nachdenken einen Partnerschaftsvertrag aufzusetzen, wird dieser leider nicht mehr die Eigentumsverhältnisse regeln können. Es gilt das, was im Grundbuch steht. Daher sollten Sie bereits vor dem Immobilienvorhaben einen Partnerschaftsvertrag oder eine GbR abschließen oder gar den Bund der Ehe eingehen.

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