Grundsteuer 2026: Das müssen Hauseigentümer & Baufamilien wissen
Jedem Wohnungs- oder Hauseigentümer ist der Begriff Grundsteuer sicherlich schon begegnet. Dabei handelt es sich um eine Steuer, die auf Grundstücke in Eigentum erhoben wird. Wenn Sie ein Haus bauen, benötigen Sie zunächst geeignetes Bauland. Sobald Sie dieses gefunden haben und Ihnen das Grundstück gehört, sind Sie gleichfalls dazu verpflichtet, Grundsteuer zu zahlen.
Bis zum letzten Jahr galten für die Berechnung der Grundsteuer Einheitswerte. Aufgrund der Grundsteuerreform existieren seit 2025 entsprechende Neuregelungen und damit eine "neue" Grundsteuer. Wie sich diese genau berechnet, welche Grundsteuer für ein Einfamilienhaus im Schnitt anfällt und weiteres Wissenswertes erfahren Sie in diesem Artikel.
Die neue Grundsteuer: Überblick
Die Grundsteuer wird pro Jahr berechnet und anteilig pro Quartal fällig
Wer Haus und Grund besitzt, für den gilt die Grundsteuer B
Aufgrund der Grundsteuerreform 2025 unterliegt die Grundsteuer einer veränderten Berechnungsgrundlage
Die Grundsteuer wird nach dem Bundesmodell ermittelt, einige Bundesländer verwenden andere Ansätze
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ab 901.900 € Schlüsselfertig 220 m² WohnflächeWas ist die Grundsteuer und wann muss sie gezahlt werden?
Grundsätzlich muss jeder im Grundbucheingetragene Eigentümer eines Grundstückes oder Gebäudes Grundsteuer zahlen. Dabei ist es unerheblich, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist und ob es gewerblich oder privat genutzt wird. Hierbei wird die Grundsteuer zu Jahresbeginn im Voraus festgelegt und muss dann jedes Quartal an die jeweilige Gemeinde abgeführt werden.
Wer ein Haus oder Baugrund besitzt, ist von der Grundsteuer B betroffen. Diese berechnet sich hauptsächlich nach dem Grundstückswert.
Grundsteuerarten gemäß Grundsteuerreform 2025
- Grundsteuer A: Land- & forstwirtschaftliche Grundstücke
- Grundsteuer B: Bebaubare & bebaute Grundstücke sowie Gebäude
- Grundsteuer C: Unbebaute Grundstücke (Höhere Besteuerung zur Vermeidung von Spekulation & Förderung von Wohnungsbau bei unbebautem Baugrund)
Die Grundsteuer stellt somit eine der wichtigsten Einnahmequellen für die Gemeinden in Deutschland dar.
Die Grundsteuerreform wurde 2019 gesetzlich festgelegt und ist seit 2025 gültig. Ausschlaggebend für das entsprechende Urteil des Bundesverfassungsgerichts war, dass zuvor veraltete Einheitswerte die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer bildeten. Denn für die westdeutschen Bundesländer wurden beim berechnen der Grundsteuer Einheitswerte aus dem Jahr 1964 herangezogen, für die ostdeutschen Bundesländer Zahlen von 1935. Da aber seitdem selbstverständlich die Grundstückspreise einem starken und sehr individuellen Wandel unterlagen, soll die Grundsteuerreform für eine genauere und gerechtere Besteuerung sorgen.
Von ihrer Rechtsnatur her ist die Grundsteuer eine sogenannte Substanzsteuer, weil sie sich auf das besteuerbare Objekt bezieht.
Jede Gemeinde hat das Recht, den Hebesatz individuell festzulegen. Dadurch verfügen die Gemeinden über ein wirksames Instrument zur Einnahmedeckung und können auch Ansiedlungen gezielt steuern. Mehr zum Hebesatz bei der Grundsteuer erläutern wir im Folgenden.
Grundsteuer ≠ Grunderwerbssteuer
Nicht verwechselt werden darf die vierteljährlich zu zahlende Grundsteuer mit der Grunderwerbssteuer, die nur einmalig beim Kauf eines Grundstückes anfällt und prozentual zum Kaufpreis ermittelt wird (mit einem Prozentsatz zwischen 3,5 und 6,5 %).
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Finanzbehörden verwenden drei Faktoren und folgende Formel, um die Grundsteuer zu berechnen:
Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz
Der Grundsteuerwert hängt ab von:
- Grundstücksgröße
- Lage
- Bodenrichtwert
- Baujahr
- Wohnfläche
- Gebäudeart
- Grundbucheinträge
- Anzahl der Wohneinheiten
- Garagen und Stellplätze
- Private oder gewerbliche Nutzung
- Statistische Nettokaltmiete
- Sechs Mietniveaustufen
Die Grundsteuermesszahl beträgt laut Bundesmodell:
- 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und generell Wohnungseigentum
- 0,34 ‰ für übrige bebaute Grundstücke (z.B. Gewerbe- oder Geschäftsgrundstück)
- 0,34 ‰ für unbebaute Grundstücke
- Ermäßigung von 25 % für Grundstücke für sozialen Wohnungsbau
- Ermäßigung von 10 % für Grundstücke bei Baudenkmälern
Hebesatz:
- individuell bestimmt von der jeweiligen Gemeinde
Grundsteuer berechnen: Rechenbeispiel Schritt für Schritt:
- Grundsteuerwert bei Finanzamt anfragen. Als Grundsteuerwert für ein Einfamilienhaus definiert die zuständige Behörde in unserem Beispiel 400.000 Euro.
- Hebesatz: Auskunft bei Gemeinde einholen. Als Hebesatz der Gemeinde nehmen wir 310 % an.
- Grundsteuermesszahl aus Grundsteuerbescheid entnehmen oder bei lokaler Finanzbehörde nachfragen. In der Regel gilt für Einfamilienhäuser 0,31 ‰.
- Werte in Grundsteuer-Berechnungsformel einsetzen.
Dementsprechend beläuft sich diese beispielhafte jährliche Grundsteuerlast auf:
400.000 x 0,31 ‰ x 310 % = 384,40 Euro
Zur Berechnung der Grundsteuer haben wir hier das Bundesmodell verwendet, in einigen Ländern gelten andere Bestimmungen - mehr dazu im Folgenden.
Grundsteuer beim Einfamilienhaus & anderen Nutzungsarten
Wie weiter oben erklärt, repräsentiert die Nutzungsart eine wichtige Einflussgröße bei der Grundsteuer. Wohngrundstücke bringen nämlich eine niedrigere Grundsteuermesszahl als gewerbliche oder gemischt genutzte mit sich.
Der geringere Wert von 0,31 ‰ kommt zum Einsatz bei Einfamilienhäusern mit oder ohne Einliegerwohnung, Zweifamilien- und Doppelhäusern wie auch Reihenhäusern, sofern höchstens 50 % der Wohn- und Nutzfläche betrieblich genutzt werden. Ebenfalls niedriger fällt die Grundsteuermesszahl bei Mietwohngrundstücken mit Mehrfamilienhäusern aus (> 80 % Wohnnutzung).
Bei gemischt genutzten Grundstücken mit Immobilien mit prozentual höherer gewerblicher Nutzung (> 50 %) oder Geschäftsgrundstücken (betriebliche Nutzung > 80 %) fällt dagegen die höhere Grundsteuermesszahl von 0,34 ‰ an.
Grundsteuer nach Bundesland
Bei der Berechnung der Grundsteuer kommt in den meisten Fällen das vom Bundesfinanzministerium geschaffene Bundesmodell zum Einsatz (siehe Abschnitt zu Grundsteuerwert nach spezifischen Bewertungsfaktoren weiter oben). Das Bundesmodell für die Berechnung der Grundsteuer wird in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen verwendet.
Die Bundesländer Saarland und Sachsen nutzen ein abgewandeltes Bundesmodell mit teilweise geringeren Steuermesszahlen.
Individuelle Ländermodelle gibt es dagegen in Baden-Württemberg (Bodenwertmodell), Bayern und Hessen (Flächenmodell), Hamburg (Flächenmodell mit Lagefaktor), und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell).
| Bundesland | Modell | Parameter für Berechnung der Grundsteuer |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Grundstücksfläche, Bodenwert |
| Bayern | Flächenmodell | Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart |
| Berlin | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Brandenburg | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Bremen | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Hamburg | Flächenmodell mit Lagefaktor | Grundstücksfläche, Wohnfläche, Lage |
| Hessen | Flächenmodell | Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart |
| Mecklenburg-Vorpommern | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart, Lage |
| Nordrhein-Westfalen | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Rheinland-Pfalz | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Saarland | Bundesmodell modifiziert (tw. niedrigere Steuermesszahlen) | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Sachsen | Bundesmodell modifiziert (tw. niedrigere Steuermesszahlen) | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Sachsen-Anhalt | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Schleswig-Holstein | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
| Thüringen | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr |
Rechenbeispiel: Grundsteuer für ein Einfamilienhaus
Welch unterschiedliche Ergebnisse für die durchschnittliche Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus herauskommen können, wollen wir Ihnen mit folgenden Beispielrechnungen verdeutlichen.
Wir gehen von einem 150 qm großen Einfamilienhaus auf einem 480 qm großen Grundstück in mittlerer Lage (gute Infrastruktur, normaler Baubestand in teilweise offener Bauweise, durchschnittliche Grünflächen und solide Verkehrsanbindung) aus. Ausgehend von aktuellen Hauspreisen und einem durchschnittlichen Baugrundpreis von etwa 250 Euro pro qm laut Destatis setzen wir einen angenommenen Immobilienwert von 585.500 Euro an.
| Bundesland | Stadt | Modell | Steuermesszahl | Hebesatz | Grundsteuer/Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | München | Flächenmodell | 100 % / 70 % * | 824 % | 590,81 Euro |
| Berlin | Berlin | Bundesmodell | 0,31 ‰ | 470 % | 853,09 Euro |
| Niedersachsen | Hannover | Flächen-Lage-Modell | 100 % / 70 % * | 900 % | 645,30 Euro ° |
| Sachsen | Dresden | Bundesmodell (abgewandelt) | 0,36 ‰ | 400 % | 843,12 Euro |
*Steuermesszahl: 100 % für Grund und Boden, 70 % für Wohnfläche
°Hannover: Berechnung mit Lagefaktor 1,0 (durchschnittliche Lage)
Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: Berechnungsdetails
München (Bayern) – Flächenmodell:
| Komponente | Fläche | Äquivalenzzahl | Messzahl | Messbetrag |
|---|---|---|---|---|
| Grund und Boden | 480 m² | 0,04 Euro/m² | 100 % | 19,20 Euro |
| Wohnfläche | 150 m² | 0,50 Euro/m² | 70 % | 52,50 Euro |
| Summe Messbetrag | 71,70 Euro |
71,70 Euro × 8,24 (Hebesatz) = 590,81 Euro
Berlin: 585.500 Euro × 0,00031 × 4,70 = 853,09 Euro
Hannover (Niedersachsen) – Flächen-Lage-Modell:
| Komponente | Fläche | Äquivalenzzahl | Lagefaktor | Messzahl | Messbetrag |
|---|---|---|---|---|---|
| Grund und Boden | 480 m² | 0,04 Euro/m² | 1,0 | 100 % | 19,20 Euro |
| Wohnfläche | 150 m² | 0,50 Euro/m² | 1,0 | 70 % | 52,50 Euro |
| Summe Messbetrag | 71,70 Euro |
71,70 Euro × 9,00 (Hebesatz) = 645,30 Euro
Dresden (Sachsen): 585.500 Euro × 0,00036 × 4,00 = 843,12 Euro
Fazit
Das bayerische Flächenmodell führt mit 590,81 Euro zur niedrigsten Grundsteuer, da der Immobilienwert keine Rolle spielt. Berlin und Dresden liegen mit dem wertbasierten Bundesmodell deutlich höher (ca. 850 Euro). In Hannover kann die Steuer je nach Lage (Bodenrichtwert) noch erheblich variieren – in Toplagen wäre sie deutlich höher.
Grundsteuer für Bauleute: Das sollten Sie einplanen
Wer ein Haus baut, muss neben den reinen Baukosten zahlreiche Nebenkosten einkalkulieren. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Kosten, die Sie als Baufamilie von Anfang an in Ihre Finanzplanung aufnehmen sollten. Anders als wie weiter oben angeführt die einmalig fällige Grunderwerbsteuer begleitet Sie die Grundsteuer Jahr für Jahr – ein Leben lang, solange Sie sich das Grundstück in Ihrem Eigentum befindet.
Unsere Tipps für Bauleute zur Grundsteuer:
- Erkundigen Sie sich vor dem Kauf eines Grundstückes und der Verwirklichung des Bauprojektes auch über die Höhe des in der Gemeinde geltenden Hebesatzes. Die Höhe des Hebesatzes kann man aus der jeweiligen Gemeindesatzung entnehmen. Denn dieser Hebesatz entscheidet mit über die Höhe der zu zahlenden Grundsteuern. Weil der Hebesatz durch die Gemeinden autonom festgelegt wird, kann jede Gemeinde auch bei knapper Haushaltslage selbstständig eine Erhöhung vornehmen, was in der Praxis auch oft vorkommt.
- Sollten Sie das Objekt später vermieten wollen, können Sie grundsätzlich auch die Grundsteuern zu 100 % auf die Miete umlegen. Voraussetzung ist die vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag.
- Bei einem Verkauf oder Kauf eines Hauses ändert sich die Grundsteuer nicht. Es kommt lediglich zu einem Übergang der Steuerpflicht auf den neuen Eigentümer.
- Üblicherweise wird die Grundsteuer in Raten pro Quartal gezahlt.
- Bei nicht selbstverschuldeten Mietausfällen können Sie bei ihrer Gemeinde eine Minderung der Grundsteuer um 25 bis 50 % beantragen, in Ausnahmefällen sogar um 100 %.
- Weiterhin ist es möglich, dass es eine Ermäßigung für bestimmte gemeinnützige Projekte gibt.
- Zudem können Objekte, die unter den Denkmalschutz fallen, weniger Grundsteuern kosten.
Grundsteuer: Entscheidung des Bundesfinanzhofs im Dezember 2025
Aktuell (Stand: Dezember 2025) verhandelt der Bundesfinanzhof die Verfassungsgültigkeit der neuen Grundsteuer. Gegenstand der hier in der zweiten Instanz vorgebrachten drei Klagen sind die in den Augen der jeweiligen Immobilienbesitzer aus NRW, Berlin und Sachsen zu hohen und nicht nachvollziehbaren Grundsteuerwertbescheide. Bei den Klagen handelt es sich um Musterklagen mit Unterstützung des Bunds der Steuerzahler und von Haus & Grund (Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer). Finales Ziel der Klagen ist die Überprüfung des Bundesmodells durch das Bundesverfassungsgericht.
2,8 Mio Einsprüche gegen Grundsteuerwertbescheide
Gemäß der Rechtsvertretung der Kläger sollen deutschlandweit 2,8 Millionen Immobilienbesitzer Einspruch gegen ihre Grundsteuerwertbescheide eingelegt haben. Tatsächliche Klagen vor den jeweiligen Gerichtshöfen gab es bis jetzt 2.000, von denen der Großteil allerdings abgewiesen wurde.
Ausnahmen: Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat in zwei Eilverfahren beschlossen, dass die entsprechenden Grundsteuerwertbescheide vorläufig nicht vollzogen werden. Begründet wurde dies mit Zweifeln an der Rechtmäßigkeit einer Nettokaltmiete bzw. eines Bodenrichtwerts.
Die häufigsten Fragen zur Grundsteuer
